Der Mieter als VIP

Neue Wege für Büroflächenanbieter, das Community Management des Bürokonzepts myhive und Dachmarken-Bildung im Bürobereich – über diese Themen spricht Christian Traunfellner - Head of Asset Management Office der IMMOFINANZ - im folgenden Interview, das ebenso in der aktuellen Spezialbeilage des Immobilienmagazins erschienen ist.

„Neues Arbeiten“ ist aktuell in aller Munde. Wie reagiert man als Büroflächenanbieter auf diesen Trend?

Christian Traunfellner: Vor allem bei Mietern, die neue Büroflächen suchen, spielt das „neue Arbeiten“ eine große Rolle. Zur reinen Repräsentation des Unternehmens kommt immer mehr die Notwendigkeit dazu, seinen Mitarbeitern optimale Arbeitsmöglichkeiten zu bieten. Hier liefern wir mit unserem Knowhow schon bei der Planung Inputs.
Die meisten Großmieter kommen mit einem eigenen Konzept, wir aber schaffen darüber hinaus die perfekte Verbindung mit der konkreten Bürofläche. Bei kleineren Mietern sind wir immer wieder in der unterstützenden Rolle tätig und helfen beispielsweise dabei, die Büroflächen effizient nutzen zu können. Es müssen immer alle Arbeitsprozesse individuell betrachtet und diese auf das Arbeitsumfeld umgelegt werden. Nicht die Büromieter passen sich an das Büro an, sondern das Büro an die Mieter.

Was waren die grundsätzlichen Überlegungen, warum man im Office-Bereich neue Wege gehen wollte?

Christian Traunfellner: Wir hatten in der Vergangenheit bei unserem Büroimmobilienportfolio Optimierungsbedarf – das betraf sowohl die Ausstattung als auch die Auslastung. Einige Büroimmobilien waren doch in die Jahre gekommen, und es stellte sich daher die Frage: Genügt es uns zu warten, bis ein Mietinteressent kommt, und diese Flächen dann zu modernisieren? Wahrscheinlich nein. Also mussten wir in Vorlage treten und vorab investieren. Da stellte sich dann die Folgefrage: Was tun? Wie soll das ausschauen? Was ist gefragt? Die Antwort war myhive.

Das Interior Design, der Empfangsbereich oder allgemein die Serviceleistungen in den verschiedenen Häusern erinnern mehr an Hotelketten denn an Büros. Ist diese Anlehnung bewusst gewählt?

Christian Traunfellner: Für uns war klar: Unsere Büromarke soll für eine freundliche Atmosphäre und einen einladenden Charakter stehen, ähnlich wie Hotels. Wir wollten Büroimmobilien schaffen, die einen schon von außen ansprechen, hineinziehen, wo man den Welcome Desk und die Personen dahinter wahrnimmt. Wir wollten ein Leben in den Lobbys, Cafés, Restaurants, die auch genutzt werden, und eine Kommunikationszone, die auch spürbar nach außen wirkt. Wir wollten kein Bild vom Vermieter als Eigentümer und vom Mieter als Bittsteller, sondern eine partnerschaftliche Atmosphäre kreieren. Und als Partner dieser Mieter übernehmen wir gerne Hilfestellung, wenn es darum geht, Herausforderungen bei Platzproblemen innerhalb der Büros zu meistern und ihren Mitarbeitern einen Ort zu schaffen, wo sie gerne hinkommen und auch gerne bleiben.

Wie ist man darauf gekommen, das Thema Hotel in eine Büroimmobilie zu implementieren?

Christian Traunfellner: Weil Hotels einladende Orte sind. Man hat die Möglichkeit, mit anderen Hotelgästen in entspannter Atmosphäre in Kontakt zu treten. Und da sind wir auch schon beim Community Management. Wir glauben, dass Mieter sich wohler fühlen, wenn sie untereinander Kontakte knüpfen können. Die gemeinsame Infrastruktur und das Interieur sind ja ein wesentliches Element von myhive. Damit können wir auch kleineren Mietern eine Infrastruktur zur Verfügung stellen, die sie woanders nicht haben, und Services, die einzigartig sind. Etwa Konferenzflächen, Eventflächen, Fitnessraum, Shops, eine Auswahl an Restaurants, praktische Einrichtungen wie Wäscherei, Schuster, Schneider, Fahrradraum oder Powernap-Raum. All das ist ein Mehrwert, wie ihn z.B. Apple und Google ebenfalls ihren Mitarbeitern bieten, weswegen sie nicht umsonst als beliebteste Arbeitgeber gelten.
Mit dem Community Management haben wir einen weiteren wichtigen Schritt gesetzt, um die Mitarbeiter unserer Mieter zusammenzubringen, und bieten mit verschiedensten Veranstaltungen die Möglichkeit, sich miteinander auszutauschen.

Glauben Sie, dass das Konzept Nachahmer auf den Plan rufen könnte? Werden Dachmarken überhaupt zu einem Trend für Büroimmobilien?

Christian Traunfellner: Ja, es gibt bereits Nachahmer. Und das ist gut so, denn das unterstreicht, dass myhive funktioniert. Es gibt immer mehr Bürolobbys, die sich sehr stark an diesem Hotelcharakter bzw. an unserem Konzept orientieren. Wir aber sind die Einzigen, die das wirklich international und groß als Hauseigentümer anbieten. Wir feilen zudem täglich an dem Konzept, wollen es weiterentwickeln und gemeinsam mit unseren Mietern verbessern. Wir arbeiten jeden Tag daran, noch besser zu werden und Trendsetter zu bleiben.

Wie könnte myhive in zehn Jahren aussehen?

Christian Traunfellner: Ich hoffe, dass wir in zehn Jahren noch flexibler sind und auch in der Lage sein werden, sehr kleine Flächen mit sehr kurzen Laufzeiten anzubieten, etwa für Einpersonen-Unternehmen. Es wird dann eine ausgewogene Mischung aus großen und kleinen Mietern geben. Zudem glaube ich, dass wir die Technologie noch viel besser einsetzen können, um unsere Gebäude noch effizienter zu nutzen.