IMMOFINANZ: 'Können ein Produkt in mehreren Ländern schnell ausrollen"

Im Interview für den aktuellen Geschäftsbericht 2013/14 spricht Andreas Thamm, Director Development der IMMOFINANZ Group, über eine geänderte Aufstellung, die Immobilienentwicklung als industriellen Fertigungsprozess und erklärt, warum wir auf eigene Scouts setzen.


Im Gespräch vor einem Jahr kündigten Sie an, die Schlagkraft im Development erhöhen zu wollen. Was hat sich seither getan?

Andreas Thamm: Wir haben etliche Maßnahmen gesetzt, um uns auf unsere Stärken zu besinnen und diese noch besser zur Geltung zu bringen. Zum einen sind wir mittlerweile dezentraler aufgestellt, zum anderen setzen wir noch gezielter auf den Aufbau von Marken und Portfolios und damit auf einen hohen Standardisierungsgrad unserer Projekte.

Bleiben wir kurz bei der Aufstellung: Wie sieht diese aus?

In den von uns für das Entwicklungsgeschäft definierten Kernmärkten – also Deutschland, Polen, Russland und Rumänien – sind wir nun mit lokalen Teams tätig und machen alles selbst: von der Suche nach passenden Grundstücken bis zur Herstellung der Baureife. Auch haben wir Fachkräfte vor Ort, die die Bauphase begleiten. Zudem wurden die Bereiche Development Commercial und Development Residential zusammengelegt und das lokale Team unserer rumänischen Adama-Tochter integriert. Insgesamt kommen wir damit auf 106 Mitarbeiter im Immobilien-Entwicklungsbereich.

Wo liegt der Unterschied, ob Sie jetzt jemand Dritten mit der Grundstückssuche beauftragen oder es selbst machen?

Vereinfacht gesagt geht es darum: Wende ich mich an einen der diversen Dienstleister, dann zeigt er mir ein Projekt, das vorher bereits 20 andere Entwickler gesehen – und aufgrund diversester Überlegungen – nicht verwirklicht haben. Wir leisten mit unseren eigenen Scouts hingegen Basisarbeit. Ziehen wir Moskau Oblast – das ist der dicht besiedelte und wirtschaftlich gut entwickelte Großraum Moskaus – als Beispiel heran: Dabei handelt es sich um ein riesiges Einzugsgebiet, das ohne die Stadt Moskau fast so viele Einwohner wie Österreich hat und für das es seitens der Verwaltung ambitionierte Stadtentwicklungspläne gibt. Wir untersuchen, welche Städte für uns Sinn machen könnten, schauen uns Kaufkraft, Verkehrsströme, Entwicklungs- und Infrastrukturpläne der jeweiligen Region etc. an und definieren aufgrund der analysierten Parameter den geeignetsten Ort für ein mögliches Einzelhandels- oder Logistikobjekt. Im besten Fall sind wir dann vielleicht die Ersten, die sich für ein identifiziertes Grundstück interessieren.

Und wenn Sie ausreichend quantitativen Bedarf orten, wird dazu ein Markenkonzept entwickelt?

So ist es. Wir müssen auf unsere Stärken als großer Konzern setzen. Bei Einzelprojekten können wir vielleicht nicht so schnell agieren wie ein lokaler mittelständischer Developer. Aber wir verfügen über eine hohe Finanzkraft und sind in zahlreichen Märkten präsent, können also auf vorhandene Strukturen aufsetzen. Das ermöglicht uns, ein Produkt sehr schnell in mehreren Ländern auszurollen – das kann man durchaus mit einem industriellen Fertigungsprozess vergleichen. Unsere Fachmarktkette STOP.SHOP. ist dafür ein sehr gutes Beispiel. Einheitliche Qualitätsstandards, Zweckmäßigkeit und hoher Wiedererkennungswert zeichnen sie aus. Neben der Expansion in Polen bereiten wir die ersten STOP.SHOP.s in Rumänien und Serbien vor. Unser jüngstes Shopping Center Konzept – das VIVO! Shopping Center – basiert auf derselben Strategie. Und unter dem Markendach von LOG CENTER wollen wir Logistikprojekte schwerpunktmäßig in Rumänien und Russland bauen.

Erwarten Sie, dass noch im laufenden Geschäftsjahr in diesen Ländern Projekte gestartet werden?

Die Vorarbeiten laufen seit einiger Zeit. Ja, bis zum Ende des Geschäftsjahres 2014/15 sind durchaus noch Grundstückszukäufe vorstellbar.

Vor allem in Rumänien verfügt die IMMOFINANZ über umfangreiche Landreserven. Ergeben sich hier neue Möglichkeiten?

Wir bearbeiten diesen Landbesitz sehr strukturiert und überprüfen ihn regelmäßig auf Projekte, die wir initiieren könnten. Die Tatsache, dass wir Grundstücke in teilweise sehr interessanten Lagen bereits besitzen, ist von großem Vorteil: Damit verkürzen wir den gesamten Development-Prozess um ca. ein Drittel der Zeit.

Kurz zu den vier Kernländern, auf die sich der Großteil der Entwicklungstätigkeit konzentriert bzw. in denen Sie neue Projekte sondieren. Worauf liegt der Fokus?

In Polen, wo wir derzeit unser Shopping Center Tarasy Zamkowe in Lublin fertig bauen und am Roll-out unserer STOP.SHOP.s arbeiten, primär auf dem Retail-Segment. Das erste VIVO! Einkaufszentrum planen wir ebenfalls noch im Kalenderjahr 2014 in Pila, das ist eine Stadt im Nordwesten Polens, zu eröffnen. An weiteren VIVO!s arbeiten wir bereits. Auch Office haben wir am Radar. In Deutschland fokussieren wir parallel zur Fertigstellung unseres Kölner Stadtentwicklungsprojekts Gerling Quartier die Bereiche Büro und Logistik, in letzterem Bereich sind wir mit unserer Tochter Deutsche Lagerhaus bereits ein wichtiger Player und agieren bundesweit. Der Schwerpunkt für weitere Office-Projekte liegt auf Nordrhein-Westfalen, weil wir – aufgrund unserer jüngsten Developments – in dieser Region bereits sehr gut bekannt sind. Zusätzlich sehen wir besonders in Berlin im Bürosegment noch viel Potenzial. In Rumänien sind derzeit Einzelhandel und Logistik die Themen bzw. werden wir unsere Grundstücksreserven auch teilweise für weitere Wohnimmobilieninvestments unter unserer Marke Adama nutzen. Es handelt sich dabei aber ausschließlich um Apartments, die zum Verkauf vorgesehen sind. Und nachdem wir in Moskau im zurückliegenden Geschäftsjahr 2013/14 den Bau unseres Shopping Centers GOODZONE fertiggestellt haben, prüfen wir weitere Investitionsmöglichkeiten im Einzelhandel und im Logistik- Bereich. In den zurückliegenden Monaten haben wir bereits etliche potenzielle Objekte identifiziert. Es handelt sich dabei aber um kleinere Projekte, also nicht in der Dimension von GOODZONE.


Dieses Interview wurde für den Geschäftsbericht 2013/14 der IMMOFINANZ geführt, den Sie hier downloaden können:
http://www.immofinanz.com/de/investor-relations/berichte/