Sehr geehrter Hr. Dr. Zehetner!
Auch nach der – vor allem Dank Ihnen – sehr erfolgreich abgeschlossenen Restrukturierung kann sich die Entwicklung der Immofinanz Group wahrlich sehen lassen uns ist überaus erfreulich. An dieser Stelle möchte ich auch die Möglichkeit nutzen Ihnen herzlich für Ihren unermüdlichen Einsatz für das Unternehmen und somit für die Aktionäre zu danken.
Danke zudem auch für die Möglichkeit in diesem Forum mit Ihnen kommunizieren und Fragen bzw. Anregungen an Sie richten zu können. Ich werde diese Möglichkeit heute gerne ein zweites Mal nutzen.
1. Per 31.10.2011 weist die Immofinanz eine bilanzielle Eigenkapitalquote von 45,8% auf. Bis jetzt haben die aktuellen Turbulenzen an den Kapitalmärkten keine direkten Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit der Immofinanz Group genommen. Fühlen Sie sich mit der aktuellen Eigenkapitalquote wohl? Denken Sie mittelfristig darüber nach, etwaige Verkaufserlöse auch z.T. in den Abbau von Fremdkapital zu stecken? Bei einer nicht auszuschließenden Eskalierung der Schuldenkrise in Europa und damit womöglich stark fallenden Immobilienpreisen würde eine höhere Eigenkapitalquote doch einen besseren Risikopuffer bieten. Stichwort: „mögliche Kredit-Nachschusspflichten bei stark fallenden Immobilienpreisen“. Würde in diesem sehr volatilem Kapitalmarktumfeld ein reduzierter Leverage zudem nicht auch für eine größere Flexibilität sorgen. Oder täusche ich mich da?
2. Sollte im November 2012 bei der 2017er Wandelanleihe von den Inhabern die Put-Option in vollem Umfang der 195 Mio. Euro gezogen werden, kann dann die Immofinanz diesen Betrag auch aus den vorhandenen Barmitteln decken?
3.Reichen die Barmittel zudem noch aus, um in 2012 die fällige Tranche des Syndicated Loans zu bedienen? Wie hoch ist die fällige Tranche?
4. Im Logistics East Portfolio ist geplant den Bestand in Polen und Tschechien zu reduzieren und im Gegenzug in Rumänien, Slowakei und Ungarn aufzustocken. Erwarten Sie sich im polnischen Logistikbereich geringere Chancen als mit der geplanten Nischenstrategie in Ungarn? Vor allen die jüngsten Entwicklungen in Ungarn – die unkalkulierbare und investorenfeindliche Politik des Hr. Orban und ein drohende Staatspleite – bereiten vielen Investoren große Sorgen. Wie sehen Sie die aktuelle Lage vor allem aus Investorensicht (z.B. Plaza-Gesetz) in Ungarn?
5. Mit „Citybox“ verfügen Sie über ein starkes Tochterunternehmen in den Beneluxstaaten. Wollen Sie sich davon mittel- bis langfristig trennen, da diese Länder ja nicht zur Kernregion der Immofinanz gehören? Stehen die Logistikimmobilien in der Schweiz mittel- bis langfristig auch zur Disposition?
6. Bis jetzt wurden schwerpunktmässig Immobilien aus der definierten Kernregion veräußert. Wie kommen Sie mit möglichen Verkäufen von Bestandsimmobilien in Nicht-Kernländern wie z.B. Schweiz, Frankreich, Italien, Kroatien und Bulgarien voran?
7. Wann erfolgt der Baubeginn für die beiden sehr vielversprechenden Entwicklungsprojekte „Nimbus“ und „Galeria Zamek“?
8. Im Halbjahresbericht zum 31.Oktober 2011 wird im Portfoliobericht angeführt, dass es in Houston/Texas noch ein im Bau befindliches Wohnprojekt gibt. Gibt es noch weitere vertragliche Verpflichtungen mit dem US-Partner für neue Wohnanlagen? Sind die “North Post Oak Apartments”, “Ventura Lofts Apartments” und die “San Cierra Apartments” bereits fertiggestellt? Sind die fertiggestellen Wohnungen vermietet? Sollen diese Wohnungen einzeln oder im Gesamtpaket an einen Investor abverkauft werden? Wieviel Prozent der Wohnungen konnten bereits verkauft werden?
9. Im Halbjahresbericht zum 31.10.2010 gab es bei den wichtigsten Immobilienentwicklungsprojekten noch eine eigene Spalte mit dem Datum der geplanten Fertigstellung wie z.B. 2. Halbjahr 2012! Diese Zusatzinfo gab es bei den letzten Finanzberichten leider nicht mehr. Wäre es möglich diese interessante Zusatzinfo in Zukunft wieder ergänzend anzuführen?
10. Wird die geplante Dividende für das laufende Geschäftsjahr von 0,15 Cents je Aktie für den österreichischen Aktionär wieder als Einlagenrückzahlung definiert?
Herzlichen Dank für Ihre Bemühungen und viel Glück für die bevorstehenden Herausforderungen und Aufgaben! Mit freundlichen Grüßen Thomas Gusenbauer
Lob & Fragen zur aktuellen Situation
Post by Thomas Gusenbauer, als Privatperson - on January 30th, 2012.
Filed under Questions to IMMOFINANZ | 1 comment
Sehr geehrter Herr Gusenbauer,
zu Ihren Fragen:
Ad 1) Wir fühlen uns mit der bestehenden Eigenkapitalquote relativ wohl und gehen nicht von stark sinkenden Immobilienpreisen aus. Verkaufserlöse werden nur dann investiert, wenn diese Investitionen attraktive Renditen bieten. Ansonsten werden Barmittel gehalten, Fremdkapital getilgt oder (mehr) Dividenden gezahlt.
Ad 2) Ja.
Ad 3) Ja, EUR 66,5 Mio.
Ad 4) Die Nischenstrategie in Ungarn, Slowakei und Rumänien bedeutet a priori einmal keine Devestition, sondern intensives Asset Management zur Reduktion von Leerständen, aber nicht unbedingt Investitionen. Herr Orban rudert bereits kräftig zurück und eine Staatspleite Ungarns ist eher unwahrscheinlich.
Ad 5) Grundsätzlich werden wir uns von jeder einzelnen Immobilie, die wir heute besitzen, trennen, weil wir die Umschlagshäufigkeit im Portfolio erhöhen müssen. Also gilt dies auch für die genannten Immobilien.
Ad 6) Wir haben Wohnungen und Grundstücke in Kroatien und Fondsbeteiligungen in Italien verkauft. In den restlichen Ländern haben wir auch nur einige wenige Immobilien, für die wir bereits des Öfteren – preislich unzureichende – Angebote erhalten haben.
Ad 7) Demnächst (witterungsabhängig).
Ad 8) Die genannten Projekte wurden bereits 2009 bzw. 2010 fertiggestellt und werden vermietet. Es kommt jeweils nur ein Gesamtverkauf eines Projektes in Frage. Einzelne Appartements werden nicht verkauft. Es istderzeit noch ein weiteres Projekt in Bau (San Antigua) Darüber hinaus wurden noch keine Entscheidungen getroffen. Weitere Investitionen sind jedoch unwahrscheinlich.
Ad 9) Danke für den Hinweis.
Ad 10) Ja.
Ich danke Ihnen für Ihr Interesse und verbleibe mit freundlichen Grüßen,
Dr. Eduard Zehetner