Kapitalmarkt
01.06.2017
Nachlese von der IMMOFINANZ-Hauptversammlung für das Rumpfgeschäftsjahr 2016
Es ist kurz nach 10 Uhr, die 24. Ordentliche Hauptversammlung im Austria Center Vienna ist gestartet. Aufsichtsratsvorsitzender Michael Knap eröffnet die Hauptversammlung und begrüßt alle Aktionärinnen und Aktionäre.
Knap erklärt, dass die Gesellschaft zum Nachweisstichtag für die Hauptversammlung (22. Mai 2017) 1.022.540.069 stimmberechtigte Stück Aktien (exklusive eigene Aktien) hatte. Demgegenüber sind es nunmehr 1.052.525.375 Stück. Die Differenz erklärt sich durch die Abwicklung und Aktienausgabe für die vergleichsweise Beendigung der gerichtlichen Überprüfung des Umtauschverhältnisses IMMOFINANZ und IMMOEAST.
Eine Änderung zum letzten Jahr: Heuer handeln wir sämtliche Tagesordnungspunkte im Rahmen einer Generaldebatte ab.
Und damit kommen wir schon zum ersten Tagesordnungspunkt, der Vorlage des Jahresabschlusses und der Gewinnverwendung samt Präsentation des Vorstands.
Herr Knap übergibt das Wort an CEO Oliver Schumy.
Dieser begrüßt alle Aktionärinnen und Aktionäre sowie Teilnehmer der heutigen Versammlung im Namen des gesamten Vorstands.
„Wir haben die vergangenen Monate intensiv genutzt, um Belastungen aus der Vergangenheit zur Gänze abzuarbeiten, den Vermietungsgrad unserer Immobilien auf mittlerweile wieder deutlich über 90% zu steigern und die Kosten zu senken, wobei hier natürlich noch weiter Spielraum besteht. Wir haben den Konzern damit deutlich gestärkt“, so Schumy. Das werde sich in den nächsten 24 Monaten auch in einer nachhaltig steigenden Ertragskraft zeigen.
Schumy führt die Aktionäre durch die Meilensteine der letzten beiden Geschäftsjahre: Diese reichen etwa von der Optimierung der Portfoliostruktur durch Verkauf von Selfstorage und Logistik über die Reduktion der Anteile an der BUWOG und die größten Einzelvermietungen in der Firmengeschichte über insgesamt 54.000 m² (mit trivago und Uniper) bis zur Etablierung einer nachhaltigen Ausschüttungspolitik und den Erwerb des 26%-Anteils an der CA Immo. „Damit haben wir beiden Unternehmen eine Zukunftsperspektive gegeben, die weit über die nächsten zwei Jahre hinausragt.“ Neben der Beilegung der Anlegerklagen wurde zudem rund sieben Jahre nach der Einleitung der gerichtlichen Überprüfung des Umtauschverhältnisses der Verschmelzung von IMMOEAST und IMMOFINANZ ein Vergleich erzielt. „Damit – und darauf sind wir stolz – ist die letzte historische Rechtsstreitigkeit auf Aktionärsebene abgeschlossen“, so Schumy.
Vorstand Dietmar Reindl geht nun auf die Details der Portfoliooptimierung ein:
Im Zwei-Jahres-Vergleich sei das Portfolioprofil nun deutlich klarer und einfacher: Der Büro-Anteil an unserem Portfolio hat sich von knapp 40% auf über 60% erhöht. Auf Einzelhandelsimmobilien entfallen nunmehr rund 32%. Der gesamte Vermietungsgrad ist per Ende Dezember auf 89,6% gestiegen. „Mittlerweile haben wir sogar knapp 92% erreicht, wie unsere Zahlen für das erste Quartal 2017 zeigen.“ Im Bürobereich konnten wir uns von 75% auf 87,3% per Ende Dezember verbessern. Und im Einzelhandel ohne Russland liegen wir bei 93% und per Ende März sogar schon bei 96%.
Ein wichtiger Schritt für die Erhöhung des Vermietungsgrads vor allem im Bürobereich war die Einführung unseres internationalen Büromarkenkonzepts myhive. „Die Rückmeldungen unserer Mieter sind äußerst positiv. So weisen unsere myhive-Standorte – im ersten Schritt sind 20 vorgesehen - einen Vermietungsgrad von knapp 91% auf“, so Reindl.
Im Weiteren geht er auf das geplante Wachstum mit unseren Retail Parks STOP SHOP und die Ausrollung unserer Shopping Center Marke VIVO! ein. „Wie Sie an den Kennzahlen sehen, sind unsere Retail Parks so gut wie voll vermietet, die Auslastung liegt bei rund 97% und die Rendite ist mit 7,4% sehr hoch.“ Auch bei VIVO! seien die Kennzahlen im Branchenvergleich sehr gut.
Auch in Moskau sei einiges vorangegangen, so Reindl. „Wir haben die zurückliegenden Quartale genutzt, um unsere fünf Einkaufszentren an das geänderte Marktumfeld anzupassen. Dazu zählt die Integration neuer Retail-Konzepte wie zum Beispiel Fresh-Food-Markets, um die Positionierung der Einkaufszentren auch langfristig zu sichern“. Alle diese Maßnahmen wirken sich positiv aus und seien eine wichtige Voraussetzung für die geplante Abtrennung des Russland-Portfolios. „Das zeigt sich vor allem in der eindrucksvollen Entwicklung des Vermietungsgrads. Inklusive der bereits unterschriebenen Verträge liegen wir wieder bei über 90%, nachdem wir Mitte 2016 noch bei 81% waren. Damit sind wir im aktuellen Marktumfeld gut positioniert.“
CEO Schumy übernimmt wieder und setzt mit einem Überblick über unsere aktiven Projektentwicklungen fort. Bei diesen liegt der Schwerpunkt auf der Umsetzung unserer großen Projekte in Deutschland, die bereits jetzt so gut wie voll vermietet sind. „Wir liegen bei der Umsetzung voll im Plan: Der trivago-Campus und FLOAT, die Firmenzentrale für den deutschen Energiekonzern Uniper, werden im kommenden Jahr fertiggestellt sein. Und beim Cluster Produktionstechnik war ich genau heute vor zwei Wochen bei der offiziellen Eröffnung selbst vor Ort: Der Großteil der Mietflächen ist bereits übergeben und die restlichen Mieter ziehen im Laufe des Sommers ein.“
Insgesamt weisen die aktiven Projektentwicklungen per Ende Dezember einen Buchwert von rund EUR 380 Mio. auf. Die noch offenen Baukosten belaufen sich auf rund EUR 240 Mio. und der erwartete Verkehrswert bei Fertigstellung liegt bei rund EUR 670 Mio. Euro. „Allesamt sehr attraktive Projekte, die mit den Erlösen aus dem Verkauf unserer nicht zum Kerngeschäft zählenden Immobilien finanziert werden“.
Bei diesem Verkaufsprogramm liegen wir gut: „Im zurückliegenden, kurzen Geschäftsjahr haben wir Immobilien im Volumen von rund EUR 277 Mio. verkauft. Darüber hinaus sind Immobilien für weitere rund EUR 420 Mio. für den Verkauf vorgesehen. Dabei handelt es sich etwa um den Bürokomplex Empark in Warschau und das Friesen- und Gerling Quartier in Köln.“ Der Großteil der Verkaufspipeline solle bis Ende 2018 abgearbeitet sein.
Noch ein paar Worte zur Dividende: Wie angekündigt soll heute die Ausschüttung einer Dividende von 6 Cent je Aktie für das achtmonatige Rumpfgeschäftsjahr beschlossen werden. Das entspricht einer auf 12 Monate hochgerechneten Dividendenrendite von 4,9% auf Basis des Aktienkurses von Ende Dezember. Die Ausschüttung ist als Einlagenrückzahlung zu qualifizieren und damit für Privatanleger in Österreich steuerfrei. „Für das laufende Geschäftsjahr 2017 wollen wir ebenfalls eine Dividende bezahlen. Ein weiterer Bestandteil unserer Ausschüttungspolitik sind zudem Aktienrückkäufe. Hier haben wir erst im März dieses Jahres ein neues Programm gestartet, das bis zu 20 Millionen Stück Aktien umfasst“, erklärt Schumy.
Damit übergibt er an CFO Stefan Schönauer, der auf die Zahlen für das Geschäftsjahr 2016 eingeht. Er schickt seinen Ausführungen voran, dass die russischen Einkaufszentren infolge der Entscheidung, sie abgeben zu wollen, als „aufgegebener Geschäftsbereich“ dargestellt werden. „ Die Ergebnisse aus Russland reduzieren sich damit auf eine Zeile in der Gewinn- und Verlustrechnung, wobei wir natürlich im Lagebericht und im Anhang unverändert alle Details zum Geschäftsverlauf in Russland ausweisen“.
Die Mieterlöse beliefen sich im Rumpfjahr 2016 – ohne Russland - auf EUR 156,7 Mio. Das ist ein Anstieg um EUR 1 Mio. oder 0,7%. Der mit dem Verkauf von Immobilien verbundene Abgang bei den Mieterlösen konnte somit von Fertigstellungen sowie Neuvermietungen kompensiert werden. Das Ergebnis aus Asset Management liegt mit EUR 91,0 Mio. um 9,2% unter dem Vergleichswert des Vorjahres. Dieser Rückgang resultiert aus höheren Immobilienaufwendungen infolge der Modernisierungen und der Ausrollung unserer Büromarke myhive.
Das Konzernergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen – und somit exklusive Russland - beläuft sich somit auf EUR 26,9 Mio. nach rund EUR 61 Mio. im Vergleichszeitraum. Das Ergebnis des aufgegebenen Geschäftsbereichs – das ist nun Russland - beträgt EUR -208,8 Mio. und bewegt sich dabei in etwa auf Vorjahresniveau. Die Mieterlöse aus Russland sind dabei von EUR 56,9 auf EUR 50,1 Mio. gesunken.
Damit kommt Schönauer zu den Zahlen für das erste Quartal, die Anfang dieser Woche veröffentlicht wurden.
Auf die Mieterlöse entfallen im 1. Quartal EUR 57,1 Mio. nach EUR 58,2 Mio. im Vergleichszeitraum. Der leichte Rückgang ist vor allem eine Folge der strategiekonformen Portfoliobereinigung im Einzelhandelsbereich in Österreich. Das Ergebnis aus Asset Management liegt mit EUR 39,5 Mio. um 3,6% unter dem Vergleichswert. Die Immobilienaufwendungen sind dabei leicht auf EUR -20,4 Mio. gestiegen. Das Ergebnis aus Immobilienverkäufen beträgt EUR -6,0 Mio. und ist eine Folge der Portfoliooptimierung. Beim Ergebnis aus der Immobilienentwicklung kommen wir bei EUR -5,8 Mio. zu liegen. Das sei erneut eine Folge von Mehrkosten bei Vorratsimmobilien im Gerling Quartier. „Wie bereits betont, sind wir aber dabei, dieses Kapitel ein für alle Mal abzuschließen“, so Schönauer. Positive Bewertungseffekte seien bei den deutschen Projektentwicklungen zu verzeichnen gewesen.
Das operative Ergebnis beträgt EUR 17,8 Mio. und liegt um 68,9% unter dem Vorjahreswert. Das Finanzergebnis hingegen konnte mit EUR 93,0 Mio. deutlich ins Positive drehen. Der Finanzierungsaufwand sank dabei um 7,7% als Folge der incentivierten Wandlung der Wandelanleihe 2018. Ebenfalls im Finanzergebnis enthalten sind die Ergebnisanteile aus nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen. Diese liegen mit EUR 134,1 Mio. deutlich über dem Vorjahreswert, wobei es bei den CA Immo Aktien zu einer Wertaufholung von rund 84 Mio. Euro gekommen ist.
In Moskau betrugen die Mieterlöse EUR 22,2 Mio. nach EUR 19,0 Mio. im 1. Quartal 2016. Damit sind wir auch schon beim gesamten Konzernergebnis, das sich auf EUR 80,7 Mio. beläuft, nach einem Verlust von mehr als EUR 240,0 Mio. im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Der EPRA NAV je Aktie hat sich von EUR 3,12 auf EUR 3,14 verbessert.
Schönauer geht nun noch auf den Ausblick ein und erklärt die mehrstufige Refinanzierungstransaktion im Jänner, mit der sowohl das Volumen als auch die historisch hohe Verzinsung unserer Anleihen mittelfristig deutlich reduziert werden konnten. „Die jährlichen Zinszahlungen für Anleihen werden sich damit von ursprünglich rund EUR 27,1 Mio. auf EUR 5,9 Mio. verringern“, so Schönauer.
Der CFO geht noch kurz auf die gute Aktienkursentwicklung seit Jahresbeginn ein: Seit Jahresbeginn zeige sich ein Plus von rund 10%, seit dem Jahrestief Ende Jänner seien es sogar rund 20%.
Was die mittelfristige FFO Entwicklung – die nachhaltige operative Ertragskraft - anbelangt, so würden sich in den nächsten Jahren die vorgenommenen Maßnahmen nachhaltig in den Zahlen niederschlagen Einige der Faktoren: Die aktiven Projektentwicklungen werden bei Fertigstellung und Vollvermietung rund EUR 37,0 Mio. an zusätzlichen Mieterlösen erwirtschaften. Eine Normalisierung der vorübergehend erhöhten Immobilienaufwendungen und sonstiger betrieblicher Aufwendungen soll mittelfristig zu einem positiven Effekt von rund EUR 25,0 Mio. führen. Und bei den Finanzierungskosten sei auf Sicht der nächsten Jahre eine Reduktion in Höhe von rund EUR 30,0 Mio. zu erwarten. „Wir haben hier viele, viele positive Faktoren auf den Weg gebracht“, so Schönauer.
Abschließend spricht CEO Schumy zu Russland sowie zum geplanten Zusammenschluss von IMMOFINANZ und CA Immo. „Die Abtrennung unseres Russland-Portfolios wollen wir im laufenden Geschäftsjahr abschließen. Und wie Sie anhand der Entwicklung unseres Vermietungsgrads in Moskau und des Rubels sehen, hatten wir mit unserer Einschätzung im Dezember letzten Jahres Recht, uns für die Abtrennung etwas länger als ursprünglich geplant Zeit zu nehmen“. Insgesamt liege man gut im Plan, damit die Verschmelzungs-Hauptversammlungen im kommenden Jahr stattfinden können. Die gemeinsamen Vorbereitungsarbeiten mit der CA Immo für die Verschmelzung werden nach dem Sommer wieder aufgenommen.
Aufsichtsratspräsident Knap geht auf die weiteren Tagesordnungspunkte ein.
Damit kommen wir auch schon zur Generaldebatte.
Herr Rasinger vom IVA kommt als erster ans Podium: Das Rumpfgeschäftsjahr sei ein Jahr des Übergangs gewesen, in dem viele Dinge erledigt worden seien, erkennt er die erledigten Hausarbeiten an. Erfreulich sei vor allem auch die Dividende in Höhe von 6 Cent. Wichtig sei nun, nach vorne zu blicken, so Rasinger. Besonders hebt der Anlegervertreter die Anlegervergleiche und den Vergleich zur Beendigung der gerichtlichen Überprüfung des Umtauschverhältnisses IMMOEAST/IMMOFINANZ sowie den Vergleich mit Herrn Petrikovics hervor. „Es ist wichtig, dass sie nun freien Raum haben, positiv in die Zukunft zu blicken“. Es habe jetzt einfach ein „Window of Opportunity“ für diese Vergleiche gegeben, so Rasinger. Weiters merkt er an, dass die Fusionsverhandlungen zwischen IMMOFINANZ und CA Immo auf Augenhöhe stattfinden sollen.
Ein Aktionär regt stärkere Aktienrückkäufe an: „Ich würde mich über einen höheren Bestand an eigenen Aktien freuen.“
COO Reindl geht in der Beantwortung einer Frage auf das geänderte Marktumfeld in Russland ein. Zwischen 2012 und heute habe sich die Shopping-Center-Fläche stark erhöht – und zwar um mehr als 40% während der Krise. Hinzu komme, dass sich die Kaufkraft in Dollar deutlich verringert habe.
Ein Aktionär spricht sich für eine Abspaltung von Russland aus. „Wir schließen diese nicht aus, verfolgen aber derzeit den Verkauf“, erklärt Reindl.
CEO Schumy beantwortet eine Frage zur Beendigung der gerichtlichen Überprüfung IMMOFINANZ/IMMOEAST: „Das ursprüngliche Austauschverhältnis war 1 zu 1,5, der Vergleich war eine moderate Anpassung und hat die Größenordnung nicht stark verändert.“
Zu möglichen Preisvorstellungen für die russischen Immobilien äußere sich der Vorstand derzeit nicht, so der CEO. Das wäre dem laufenden Abtrennungsprozess nicht dienlich.
CFO Schönauer geht auf das Zinsumfeld ein: „Wir sind natürlich bemüht, das aktuell tiefe Zinsniveau bestmöglich und langfristig abzusichern“. Nach der Russland-Abtrennung wäre etwa die Begebung einer größeren, längerfristigen Anleihe und im Gegenzug dazu der Abbau von Bankverbindlichkeiten ein Szenario. „Dafür streben wir nach der Abtrennung von Russland ein Investment Grade Rating an“, erklärt er.
Ein Aktionär regt an, der Aufsichtsrat solle einen eigenen Immobilienbewertungsausschuss einführen.
Ein Aktionär, der bereits seit 24 Jahren Aktien hält, findet mit Verweis auf das politische und wirtschaftliche Umfeld das Zeitfenster richtig, nun den russischen Markt zu verlassen. „Es ist wichtig, diesen Verkauf heuer abzuschließen“, sagt er. Insgesamt zollt er dem Vorstand Lob.
Nichtsdestotrotz sei der Abschlag zum NAV noch immer sehr hoch. „Die IMMOFINANZ ist durch den Konzentrationsprozess in den vergangenen Jahren kleiner geworden. Jetzt muss man wieder wachsen“, meint er.
Ein weiterer langjähriger Aktionär will wissen, welchen Zinssatz Herr Petrikovics für den ausstehenden Betrag aus dem Vergleich bezahlen wird? Antwort: 1,75% pro Jahr.
Was spricht dagegen, die Verschmelzung jetzt durchzuziehen und nachher erst das Russland-Portfolio zu verkaufen, will ein Aktionär wissen. „Für die CA Immo Aktionäre würde das Russland-Portfolio ein zusätzliches Risiko darstellen, weil das Unternehmen nicht in Russland investiert ist“, erklärt CFO Schönauer.
Wie sieht die weitere Vorgehensweise für das Gerling Quartier aus? COO Dietmar Reindl antwortet: „Ein Teil, der zweite Bauabschnitt ist bereits verkauft worden, im weiteren Schritt verkaufen wir nun auch die erste Bauphase und schließen damit das Kapitel Gerling Quartier ab.“ Es handle sich dabei um ein gemischt genutztes Quartier, das einen hohen Anteil von Luxuswohnungen aufweise.
Ein Aktionär geht auf den Einzug einer renommierten Pharma-Firma in die myhive Twin Towers in Wien - und zwar in die ursprünglichen Büros der IMMOFINANZ - ein: „Mir gefällt, dass die IMMOFINANZ für den neuen Mieter ihre Büros gewechselt und weiter nach unten gezogen ist“, sagt er.
In Deutschland konzentriere sich die IMMOFINANZ nunmehr auf hocheffiziente und „geradlinige“ Projektentwicklungen, wie die Firmenzentralen für trivago und Uniper, erläutert CEO Schumy auf eine Frage. Das Gerling Quartier sei ein historisches Erbe, bei dem man nunmehr durch Verkauf geordnet aussteige.
Für den Vergleich mit Herrn Petrikovics habe es eine Offenlegung des Vermögens gegeben. Außerdem gebe es eine Nachbesserungsklausel.
Es werden nun noch einige Fragen von Aktionären verlesen. So will etwa ein Anleger wissen, warum sich die IMMOFINANZ nicht stärker Westeuropa und Nordeuropa zuwende. CEO Schumy verweist auf den deutschen Markt, der ohnehin ein Schwerpunkt für das weitere Wachstum der IMMOFINANZ sei. Nordeuropa punkte mit Stabilität und hoher Kaufkraft. Auf langfristige Sicht sei ein Wachstum in neue Länder generell nicht auszuschließen.
Damit wurden alle Wortmeldungen abgearbeitet.
Herr Knap berichtet zur Präsenz: Es sind heute 569 Aktionäre oder Aktionärsvertreter erschienen, die rund 336,8 Mio. Stück Aktien vertreten.
Nun stehen die Abstimmungen zu den einzelnen Tagesordnungspunkten an – alle Punkte wurden angenommen.
Unsere 24. Ordentliche Hauptversammlung endet damit nach drei Stunden und 55 Minuten.
Danke fürs Mitlesen!
Knap erklärt, dass die Gesellschaft zum Nachweisstichtag für die Hauptversammlung (22. Mai 2017) 1.022.540.069 stimmberechtigte Stück Aktien (exklusive eigene Aktien) hatte. Demgegenüber sind es nunmehr 1.052.525.375 Stück. Die Differenz erklärt sich durch die Abwicklung und Aktienausgabe für die vergleichsweise Beendigung der gerichtlichen Überprüfung des Umtauschverhältnisses IMMOFINANZ und IMMOEAST.
Eine Änderung zum letzten Jahr: Heuer handeln wir sämtliche Tagesordnungspunkte im Rahmen einer Generaldebatte ab.
Und damit kommen wir schon zum ersten Tagesordnungspunkt, der Vorlage des Jahresabschlusses und der Gewinnverwendung samt Präsentation des Vorstands.
Herr Knap übergibt das Wort an CEO Oliver Schumy.
Dieser begrüßt alle Aktionärinnen und Aktionäre sowie Teilnehmer der heutigen Versammlung im Namen des gesamten Vorstands.
„Wir haben die vergangenen Monate intensiv genutzt, um Belastungen aus der Vergangenheit zur Gänze abzuarbeiten, den Vermietungsgrad unserer Immobilien auf mittlerweile wieder deutlich über 90% zu steigern und die Kosten zu senken, wobei hier natürlich noch weiter Spielraum besteht. Wir haben den Konzern damit deutlich gestärkt“, so Schumy. Das werde sich in den nächsten 24 Monaten auch in einer nachhaltig steigenden Ertragskraft zeigen.
Schumy führt die Aktionäre durch die Meilensteine der letzten beiden Geschäftsjahre: Diese reichen etwa von der Optimierung der Portfoliostruktur durch Verkauf von Selfstorage und Logistik über die Reduktion der Anteile an der BUWOG und die größten Einzelvermietungen in der Firmengeschichte über insgesamt 54.000 m² (mit trivago und Uniper) bis zur Etablierung einer nachhaltigen Ausschüttungspolitik und den Erwerb des 26%-Anteils an der CA Immo. „Damit haben wir beiden Unternehmen eine Zukunftsperspektive gegeben, die weit über die nächsten zwei Jahre hinausragt.“ Neben der Beilegung der Anlegerklagen wurde zudem rund sieben Jahre nach der Einleitung der gerichtlichen Überprüfung des Umtauschverhältnisses der Verschmelzung von IMMOEAST und IMMOFINANZ ein Vergleich erzielt. „Damit – und darauf sind wir stolz – ist die letzte historische Rechtsstreitigkeit auf Aktionärsebene abgeschlossen“, so Schumy.
Vorstand Dietmar Reindl geht nun auf die Details der Portfoliooptimierung ein:
Im Zwei-Jahres-Vergleich sei das Portfolioprofil nun deutlich klarer und einfacher: Der Büro-Anteil an unserem Portfolio hat sich von knapp 40% auf über 60% erhöht. Auf Einzelhandelsimmobilien entfallen nunmehr rund 32%. Der gesamte Vermietungsgrad ist per Ende Dezember auf 89,6% gestiegen. „Mittlerweile haben wir sogar knapp 92% erreicht, wie unsere Zahlen für das erste Quartal 2017 zeigen.“ Im Bürobereich konnten wir uns von 75% auf 87,3% per Ende Dezember verbessern. Und im Einzelhandel ohne Russland liegen wir bei 93% und per Ende März sogar schon bei 96%.
Ein wichtiger Schritt für die Erhöhung des Vermietungsgrads vor allem im Bürobereich war die Einführung unseres internationalen Büromarkenkonzepts myhive. „Die Rückmeldungen unserer Mieter sind äußerst positiv. So weisen unsere myhive-Standorte – im ersten Schritt sind 20 vorgesehen - einen Vermietungsgrad von knapp 91% auf“, so Reindl.
Im Weiteren geht er auf das geplante Wachstum mit unseren Retail Parks STOP SHOP und die Ausrollung unserer Shopping Center Marke VIVO! ein. „Wie Sie an den Kennzahlen sehen, sind unsere Retail Parks so gut wie voll vermietet, die Auslastung liegt bei rund 97% und die Rendite ist mit 7,4% sehr hoch.“ Auch bei VIVO! seien die Kennzahlen im Branchenvergleich sehr gut.
Auch in Moskau sei einiges vorangegangen, so Reindl. „Wir haben die zurückliegenden Quartale genutzt, um unsere fünf Einkaufszentren an das geänderte Marktumfeld anzupassen. Dazu zählt die Integration neuer Retail-Konzepte wie zum Beispiel Fresh-Food-Markets, um die Positionierung der Einkaufszentren auch langfristig zu sichern“. Alle diese Maßnahmen wirken sich positiv aus und seien eine wichtige Voraussetzung für die geplante Abtrennung des Russland-Portfolios. „Das zeigt sich vor allem in der eindrucksvollen Entwicklung des Vermietungsgrads. Inklusive der bereits unterschriebenen Verträge liegen wir wieder bei über 90%, nachdem wir Mitte 2016 noch bei 81% waren. Damit sind wir im aktuellen Marktumfeld gut positioniert.“
CEO Schumy übernimmt wieder und setzt mit einem Überblick über unsere aktiven Projektentwicklungen fort. Bei diesen liegt der Schwerpunkt auf der Umsetzung unserer großen Projekte in Deutschland, die bereits jetzt so gut wie voll vermietet sind. „Wir liegen bei der Umsetzung voll im Plan: Der trivago-Campus und FLOAT, die Firmenzentrale für den deutschen Energiekonzern Uniper, werden im kommenden Jahr fertiggestellt sein. Und beim Cluster Produktionstechnik war ich genau heute vor zwei Wochen bei der offiziellen Eröffnung selbst vor Ort: Der Großteil der Mietflächen ist bereits übergeben und die restlichen Mieter ziehen im Laufe des Sommers ein.“
Insgesamt weisen die aktiven Projektentwicklungen per Ende Dezember einen Buchwert von rund EUR 380 Mio. auf. Die noch offenen Baukosten belaufen sich auf rund EUR 240 Mio. und der erwartete Verkehrswert bei Fertigstellung liegt bei rund EUR 670 Mio. Euro. „Allesamt sehr attraktive Projekte, die mit den Erlösen aus dem Verkauf unserer nicht zum Kerngeschäft zählenden Immobilien finanziert werden“.
Bei diesem Verkaufsprogramm liegen wir gut: „Im zurückliegenden, kurzen Geschäftsjahr haben wir Immobilien im Volumen von rund EUR 277 Mio. verkauft. Darüber hinaus sind Immobilien für weitere rund EUR 420 Mio. für den Verkauf vorgesehen. Dabei handelt es sich etwa um den Bürokomplex Empark in Warschau und das Friesen- und Gerling Quartier in Köln.“ Der Großteil der Verkaufspipeline solle bis Ende 2018 abgearbeitet sein.
Noch ein paar Worte zur Dividende: Wie angekündigt soll heute die Ausschüttung einer Dividende von 6 Cent je Aktie für das achtmonatige Rumpfgeschäftsjahr beschlossen werden. Das entspricht einer auf 12 Monate hochgerechneten Dividendenrendite von 4,9% auf Basis des Aktienkurses von Ende Dezember. Die Ausschüttung ist als Einlagenrückzahlung zu qualifizieren und damit für Privatanleger in Österreich steuerfrei. „Für das laufende Geschäftsjahr 2017 wollen wir ebenfalls eine Dividende bezahlen. Ein weiterer Bestandteil unserer Ausschüttungspolitik sind zudem Aktienrückkäufe. Hier haben wir erst im März dieses Jahres ein neues Programm gestartet, das bis zu 20 Millionen Stück Aktien umfasst“, erklärt Schumy.
Damit übergibt er an CFO Stefan Schönauer, der auf die Zahlen für das Geschäftsjahr 2016 eingeht. Er schickt seinen Ausführungen voran, dass die russischen Einkaufszentren infolge der Entscheidung, sie abgeben zu wollen, als „aufgegebener Geschäftsbereich“ dargestellt werden. „ Die Ergebnisse aus Russland reduzieren sich damit auf eine Zeile in der Gewinn- und Verlustrechnung, wobei wir natürlich im Lagebericht und im Anhang unverändert alle Details zum Geschäftsverlauf in Russland ausweisen“.
Die Mieterlöse beliefen sich im Rumpfjahr 2016 – ohne Russland - auf EUR 156,7 Mio. Das ist ein Anstieg um EUR 1 Mio. oder 0,7%. Der mit dem Verkauf von Immobilien verbundene Abgang bei den Mieterlösen konnte somit von Fertigstellungen sowie Neuvermietungen kompensiert werden. Das Ergebnis aus Asset Management liegt mit EUR 91,0 Mio. um 9,2% unter dem Vergleichswert des Vorjahres. Dieser Rückgang resultiert aus höheren Immobilienaufwendungen infolge der Modernisierungen und der Ausrollung unserer Büromarke myhive.
Das Konzernergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen – und somit exklusive Russland - beläuft sich somit auf EUR 26,9 Mio. nach rund EUR 61 Mio. im Vergleichszeitraum. Das Ergebnis des aufgegebenen Geschäftsbereichs – das ist nun Russland - beträgt EUR -208,8 Mio. und bewegt sich dabei in etwa auf Vorjahresniveau. Die Mieterlöse aus Russland sind dabei von EUR 56,9 auf EUR 50,1 Mio. gesunken.
Damit kommt Schönauer zu den Zahlen für das erste Quartal, die Anfang dieser Woche veröffentlicht wurden.
Auf die Mieterlöse entfallen im 1. Quartal EUR 57,1 Mio. nach EUR 58,2 Mio. im Vergleichszeitraum. Der leichte Rückgang ist vor allem eine Folge der strategiekonformen Portfoliobereinigung im Einzelhandelsbereich in Österreich. Das Ergebnis aus Asset Management liegt mit EUR 39,5 Mio. um 3,6% unter dem Vergleichswert. Die Immobilienaufwendungen sind dabei leicht auf EUR -20,4 Mio. gestiegen. Das Ergebnis aus Immobilienverkäufen beträgt EUR -6,0 Mio. und ist eine Folge der Portfoliooptimierung. Beim Ergebnis aus der Immobilienentwicklung kommen wir bei EUR -5,8 Mio. zu liegen. Das sei erneut eine Folge von Mehrkosten bei Vorratsimmobilien im Gerling Quartier. „Wie bereits betont, sind wir aber dabei, dieses Kapitel ein für alle Mal abzuschließen“, so Schönauer. Positive Bewertungseffekte seien bei den deutschen Projektentwicklungen zu verzeichnen gewesen.
Das operative Ergebnis beträgt EUR 17,8 Mio. und liegt um 68,9% unter dem Vorjahreswert. Das Finanzergebnis hingegen konnte mit EUR 93,0 Mio. deutlich ins Positive drehen. Der Finanzierungsaufwand sank dabei um 7,7% als Folge der incentivierten Wandlung der Wandelanleihe 2018. Ebenfalls im Finanzergebnis enthalten sind die Ergebnisanteile aus nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen. Diese liegen mit EUR 134,1 Mio. deutlich über dem Vorjahreswert, wobei es bei den CA Immo Aktien zu einer Wertaufholung von rund 84 Mio. Euro gekommen ist.
In Moskau betrugen die Mieterlöse EUR 22,2 Mio. nach EUR 19,0 Mio. im 1. Quartal 2016. Damit sind wir auch schon beim gesamten Konzernergebnis, das sich auf EUR 80,7 Mio. beläuft, nach einem Verlust von mehr als EUR 240,0 Mio. im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Der EPRA NAV je Aktie hat sich von EUR 3,12 auf EUR 3,14 verbessert.
Schönauer geht nun noch auf den Ausblick ein und erklärt die mehrstufige Refinanzierungstransaktion im Jänner, mit der sowohl das Volumen als auch die historisch hohe Verzinsung unserer Anleihen mittelfristig deutlich reduziert werden konnten. „Die jährlichen Zinszahlungen für Anleihen werden sich damit von ursprünglich rund EUR 27,1 Mio. auf EUR 5,9 Mio. verringern“, so Schönauer.
Der CFO geht noch kurz auf die gute Aktienkursentwicklung seit Jahresbeginn ein: Seit Jahresbeginn zeige sich ein Plus von rund 10%, seit dem Jahrestief Ende Jänner seien es sogar rund 20%.
Was die mittelfristige FFO Entwicklung – die nachhaltige operative Ertragskraft - anbelangt, so würden sich in den nächsten Jahren die vorgenommenen Maßnahmen nachhaltig in den Zahlen niederschlagen Einige der Faktoren: Die aktiven Projektentwicklungen werden bei Fertigstellung und Vollvermietung rund EUR 37,0 Mio. an zusätzlichen Mieterlösen erwirtschaften. Eine Normalisierung der vorübergehend erhöhten Immobilienaufwendungen und sonstiger betrieblicher Aufwendungen soll mittelfristig zu einem positiven Effekt von rund EUR 25,0 Mio. führen. Und bei den Finanzierungskosten sei auf Sicht der nächsten Jahre eine Reduktion in Höhe von rund EUR 30,0 Mio. zu erwarten. „Wir haben hier viele, viele positive Faktoren auf den Weg gebracht“, so Schönauer.
Abschließend spricht CEO Schumy zu Russland sowie zum geplanten Zusammenschluss von IMMOFINANZ und CA Immo. „Die Abtrennung unseres Russland-Portfolios wollen wir im laufenden Geschäftsjahr abschließen. Und wie Sie anhand der Entwicklung unseres Vermietungsgrads in Moskau und des Rubels sehen, hatten wir mit unserer Einschätzung im Dezember letzten Jahres Recht, uns für die Abtrennung etwas länger als ursprünglich geplant Zeit zu nehmen“. Insgesamt liege man gut im Plan, damit die Verschmelzungs-Hauptversammlungen im kommenden Jahr stattfinden können. Die gemeinsamen Vorbereitungsarbeiten mit der CA Immo für die Verschmelzung werden nach dem Sommer wieder aufgenommen.
Aufsichtsratspräsident Knap geht auf die weiteren Tagesordnungspunkte ein.
Damit kommen wir auch schon zur Generaldebatte.
Herr Rasinger vom IVA kommt als erster ans Podium: Das Rumpfgeschäftsjahr sei ein Jahr des Übergangs gewesen, in dem viele Dinge erledigt worden seien, erkennt er die erledigten Hausarbeiten an. Erfreulich sei vor allem auch die Dividende in Höhe von 6 Cent. Wichtig sei nun, nach vorne zu blicken, so Rasinger. Besonders hebt der Anlegervertreter die Anlegervergleiche und den Vergleich zur Beendigung der gerichtlichen Überprüfung des Umtauschverhältnisses IMMOEAST/IMMOFINANZ sowie den Vergleich mit Herrn Petrikovics hervor. „Es ist wichtig, dass sie nun freien Raum haben, positiv in die Zukunft zu blicken“. Es habe jetzt einfach ein „Window of Opportunity“ für diese Vergleiche gegeben, so Rasinger. Weiters merkt er an, dass die Fusionsverhandlungen zwischen IMMOFINANZ und CA Immo auf Augenhöhe stattfinden sollen.
Ein Aktionär regt stärkere Aktienrückkäufe an: „Ich würde mich über einen höheren Bestand an eigenen Aktien freuen.“
COO Reindl geht in der Beantwortung einer Frage auf das geänderte Marktumfeld in Russland ein. Zwischen 2012 und heute habe sich die Shopping-Center-Fläche stark erhöht – und zwar um mehr als 40% während der Krise. Hinzu komme, dass sich die Kaufkraft in Dollar deutlich verringert habe.
Ein Aktionär spricht sich für eine Abspaltung von Russland aus. „Wir schließen diese nicht aus, verfolgen aber derzeit den Verkauf“, erklärt Reindl.
CEO Schumy beantwortet eine Frage zur Beendigung der gerichtlichen Überprüfung IMMOFINANZ/IMMOEAST: „Das ursprüngliche Austauschverhältnis war 1 zu 1,5, der Vergleich war eine moderate Anpassung und hat die Größenordnung nicht stark verändert.“
Zu möglichen Preisvorstellungen für die russischen Immobilien äußere sich der Vorstand derzeit nicht, so der CEO. Das wäre dem laufenden Abtrennungsprozess nicht dienlich.
CFO Schönauer geht auf das Zinsumfeld ein: „Wir sind natürlich bemüht, das aktuell tiefe Zinsniveau bestmöglich und langfristig abzusichern“. Nach der Russland-Abtrennung wäre etwa die Begebung einer größeren, längerfristigen Anleihe und im Gegenzug dazu der Abbau von Bankverbindlichkeiten ein Szenario. „Dafür streben wir nach der Abtrennung von Russland ein Investment Grade Rating an“, erklärt er.
Ein Aktionär regt an, der Aufsichtsrat solle einen eigenen Immobilienbewertungsausschuss einführen.
Ein Aktionär, der bereits seit 24 Jahren Aktien hält, findet mit Verweis auf das politische und wirtschaftliche Umfeld das Zeitfenster richtig, nun den russischen Markt zu verlassen. „Es ist wichtig, diesen Verkauf heuer abzuschließen“, sagt er. Insgesamt zollt er dem Vorstand Lob.
Nichtsdestotrotz sei der Abschlag zum NAV noch immer sehr hoch. „Die IMMOFINANZ ist durch den Konzentrationsprozess in den vergangenen Jahren kleiner geworden. Jetzt muss man wieder wachsen“, meint er.
Ein weiterer langjähriger Aktionär will wissen, welchen Zinssatz Herr Petrikovics für den ausstehenden Betrag aus dem Vergleich bezahlen wird? Antwort: 1,75% pro Jahr.
Was spricht dagegen, die Verschmelzung jetzt durchzuziehen und nachher erst das Russland-Portfolio zu verkaufen, will ein Aktionär wissen. „Für die CA Immo Aktionäre würde das Russland-Portfolio ein zusätzliches Risiko darstellen, weil das Unternehmen nicht in Russland investiert ist“, erklärt CFO Schönauer.
Wie sieht die weitere Vorgehensweise für das Gerling Quartier aus? COO Dietmar Reindl antwortet: „Ein Teil, der zweite Bauabschnitt ist bereits verkauft worden, im weiteren Schritt verkaufen wir nun auch die erste Bauphase und schließen damit das Kapitel Gerling Quartier ab.“ Es handle sich dabei um ein gemischt genutztes Quartier, das einen hohen Anteil von Luxuswohnungen aufweise.
Ein Aktionär geht auf den Einzug einer renommierten Pharma-Firma in die myhive Twin Towers in Wien - und zwar in die ursprünglichen Büros der IMMOFINANZ - ein: „Mir gefällt, dass die IMMOFINANZ für den neuen Mieter ihre Büros gewechselt und weiter nach unten gezogen ist“, sagt er.
In Deutschland konzentriere sich die IMMOFINANZ nunmehr auf hocheffiziente und „geradlinige“ Projektentwicklungen, wie die Firmenzentralen für trivago und Uniper, erläutert CEO Schumy auf eine Frage. Das Gerling Quartier sei ein historisches Erbe, bei dem man nunmehr durch Verkauf geordnet aussteige.
Für den Vergleich mit Herrn Petrikovics habe es eine Offenlegung des Vermögens gegeben. Außerdem gebe es eine Nachbesserungsklausel.
Es werden nun noch einige Fragen von Aktionären verlesen. So will etwa ein Anleger wissen, warum sich die IMMOFINANZ nicht stärker Westeuropa und Nordeuropa zuwende. CEO Schumy verweist auf den deutschen Markt, der ohnehin ein Schwerpunkt für das weitere Wachstum der IMMOFINANZ sei. Nordeuropa punkte mit Stabilität und hoher Kaufkraft. Auf langfristige Sicht sei ein Wachstum in neue Länder generell nicht auszuschließen.
Damit wurden alle Wortmeldungen abgearbeitet.
Herr Knap berichtet zur Präsenz: Es sind heute 569 Aktionäre oder Aktionärsvertreter erschienen, die rund 336,8 Mio. Stück Aktien vertreten.
Nun stehen die Abstimmungen zu den einzelnen Tagesordnungspunkten an – alle Punkte wurden angenommen.
Unsere 24. Ordentliche Hauptversammlung endet damit nach drei Stunden und 55 Minuten.
Danke fürs Mitlesen!
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