Immofinanz Company Blog
Konzernkommunikation

IMMOFINANZ - Live-Blog von der Hauptversammlung 2013/14

Bettina Schragl, Head of Corporate Communications and Investor RelationsBeitrag von Bettina Schragl, Head of Corporate Communications and Investor Relations
30.09.2014 | 0 Kommentare

Es ist kurz nach 11 Uhr, die 21. Ordentliche Hauptversammlung ist gestartet. Aufsichtsratsvorsitzender Michael Knap eröffnet die Hauptversammlung und begrüßt alle Aktionärinnen und Aktionäre. Mit Freude begrüßt Knap auch die Schülerinnen und Schüler der BHAK-Krems mit ihrer Lehrerin. Diese sammeln im Rahmen des Unterrichts HV-Erfahrung und haben kurz vor dem Start bereits eine erste Einführung von Knap und CEO Eduard Zehetner erhalten.
Knap erklärt weiters die Formalitäten (u.a. Handy ausschalten - und geht mit gutem Beispiel voran) und erinnert daran, dass es ab 12.30 Uhr etwas Warmes zu essen gibt (Frühstück gab es schon).

"Ich stelle fest, dass die Einladung zur heutigen Ordentlichen Hauptversammlung samt der Tagesordnung unter Einhaltung der gesetzes- und satzungsmäßigen Vorschriften fristgerecht veröffentlicht wurde."
Noch wichtig: Die Gesellschaft hat derzeit 1.128.952.687 Stück Aktien ausgeben. Davon halten Tochtergesellschaften der IMMOFINANZ zum heutigen Tag 11.289.527 Stück Aktien. Das Stimmrecht aus diesen 11.289.527 Stück Aktien kann nicht ausgeübt werden. Die Anzahl der stimmberechtigten Aktien beträgt daher derzeit 1.117.663.160 Aktien.

Damit kommen wir schon zum 1. Punkt der Tagesordnung: Zur Vorlage des festgestellten Jahresabschlusses. Knap erteilt CEO Eduard Zehetner das Wort.

Zehetner begrüßt alle Aktionäre herzlich im Namen des gesamten Vorstands und startet mit einer bebilderten Darstellung der Highlights des Jahres 2013/14 in die Präsentation. Die wichtigsten Stationen kurz zusammengefasst (die vollständige Präsentation liefern wir natürlich nach):

7. Mai Erstlisting der IMMOFINANZ-Aktie in Warschau – der Anteil polnischer Investoren hat sich seither deutlich auf über 5% erhöht (auch wenn nicht alle polnischen Institutionellen an der Börse Warschau kaufen, sondern in Wien, wo die Liquidität der IMMOFINANZ-Aktie höher ist).
Weiters erfolgten im Mai die Grundsteinlegung für unser Warschauer Office-Gebäude Nimbus, für das mittlerweile bereits Mieterausbauten stattfinden, und der mehr als 400 Mio. Euro schwere Verkauf unseres polnischen Einkaufszentrums Silesia City Center (das war einer der Benchmark-Deals für den Transaktionsmarkt in Osteuropa im Jahr 2013).

Weiter geht’s im Juni mit dem Richtfest für das Düsseldorfer Bürogebäude Panta Rhei (liegt am Flughafen und ist mittlerweile fertig, die ersten Mieter sind eingezogen) und Verkäufen und Vermietungserfolgen im deutschen Logistikbereich. Im Juli 2013 wird unser Blog als „Finance Blog of the Year“ ausgezeichnet, im August meldet die BUWOG den Verkauf eines Großteils ihres OÖ-Portfolios und einen Zukauf in Kassel, im September trennten wir uns dann profitabel vom Hilton Vienna Danube.

Nächste Folie: Ende Oktober erfolgte die Grundsteinlegung für unser Shopping Center Tarasy Zamkowe in Lublin (dieses wird noch im laufenden Geschäftsjahr eröffnet – „ein sehr grünes und sehr modernes Shopping Center“), im November starteten wir unsere "Superman"-Image-und Markenkampagne, die etliche Preise einheimste, „wofür ich unserer Marketing-Chefin Karin Kernmayer gratulieren möchte“.

Das Transaktionsteam der IMMOFINANZ unter Marco Kohla kaufte im Jänner fünf Fachmärkte in Slowenien und Tschechien, die nunmehr unser STOP.SHOP.-Netzwerk erweitern.

Es folgten Meldungen von weiteren BUWOG-Zukäufen in Deutschland (als Vorbereitung für die Abspaltung). Ab Februar 2014 geht es dann Schlag auf Schlag: Am 12. Februar geben wir den Erwerb von 18.000 Wohnungen (DGAG-Portfolio) in Deutschland bekannt, am 14. März findet die ao. Hauptversammlung der IMMOFINANZ zur BUWOG-Abspaltung statt (mit satten 99,96% Zustimmung), und am 28. und 29. April läutet BUWOG-CEO Daniel Riedl dann die Börsenglocken an den verschiedenen Handelsplätzen.

Womit wir auch schon bei Zehetners Fazit wären: „Das wesentliche Highlight war die Abspaltung der BUWOG und die Börsennotiz".
Folgende Rechnung: Der BUWOG EPRA NAV per 30.4.2014 lag bei rund 1,7 Mrd. Euro., die implizite BUWOG-Marktkapitalisierung (basierend auf dem NAV-Abschlag des IMMOFINANZ-Aktienkurses vor Spin-off-Ankündigung) bei rund 1,06 Mrd. Euro. Das entspricht einem NAV-Abschlag von 38% vor Spin-off. Gestern, am 29. September, schloss die BUWOG-Aktie bei 15,19 Euro je Aktie (ist nicht das All-Time-High, aber ein konstanter Anstieg seit der Erstnotiz bei 13 bzw. 13,2 Euro), was eine Marktkapitalisierung von 1,5 Mrd. Euro bedeutet. Somit sprechen wir von einer Wertsteigerung von 451 Mio. Euro, der NAV-Abschlag der BUWOG-Aktie hat sich auf 12% reduziert.

Es erfolgte auch bereits eine erste Monetarisierung der von der IMMOFINANZ weiterhin gehaltenen BUWOG-Aktien (49%): So begaben wir vor kurzem eine Umtauschanleihe im Volumen von 375 Mio. Euro auf BUWOG-Aktien. Die Konditionen (Kupon von 1,5% p.a.) sind sehr attraktiv. „Das bedeutet eine deutliche Senkung der Finanzierungskosten, sobald wir – wie geplant – teurere Kredite und Finanzierungsgeschäfte rückgeführt haben“, sagt Zehetner.

Was 2013/14 auch noch gelang – und das früher als geplant -, war der Abschluss des 2,5-Mrd.-Euro-Verkaufsprogramms. So konnte das Anfang 2010/11 gestartete Verkaufsprogramm bereits nach 3,5 Jahren erfüllt werden – und das mit einer durchschnittlichen Marge von 14,1%. Darunter waren auch „nicht unproblematische Immobilien und etliche CEE-Immobilien“. Die Verkäufe werden natürlich fortgesetzt – sind sie doch Bestandteil der Immobilienmaschine.

Stichwort Immobilienmaschine, womit wir das Zusammenspiel der Bereiche Development, Asset Management und zyklusoptimierte Verkäufe beschreiben: Was wurde im zurückliegenden Geschäftsjahr 2013/14 an Cash-Beträgen bewegt?

Die Stabilisierung durch aktives Asset Management brachte 169 Mio. Euro (entspricht dem nachhaltigen FFO/Free Funds from Operations für 2013/14), Verkäufe spielten 886 Mio. Euro ein, ins Development (inklusive Investitionen in Bestandsimmobilien) flossen 659 Mio. Euro. Und was haben wir mit dem Rest des Geldes gemacht? Teilweise zur Schuldentilgung verwendet, für die Dividendenausschüttung des letzten Geschäftsjahres (152 Mio. Euro), und wir haben der BUWOG 133 Mio. Euro Cash mit auf die Reise an den Kapitalmarkt gegeben. Die BUWOG wird auch eine Dividende zahlen (rund 69 Mio. Euro, vorausgesetzt dass dies von der HV am 14. Oktober beschlossen wird).
„Wie Sie aus diesen Zahlen sehen, ist es nicht möglich, Geld zweimal auszugeben. Deshalb haben wir uns entschlossen – wie in der Vergangenheit angekündigt -, mit der BUWOG in Deutschland zu expandieren und sie an den Kapitalmarkt zu entlassen", sagt Zehetner mit Blick auf den Entfall der IMMOFINANZ-Bardividende für das Geschäftsjahr 2013/14.

Zehetner übergibt nun an CFO Birgit Noggler, die auf das Gesamtjahr 2013/14 bzw. das Q1 2014/15 in Zahlen eingeht.

2013/14:  Beim Bewertungsergebnis ist uns die Abwertung des Rubels "entgegengekommen". "Das ist ein seltsamer Effekt, der den Bilanzierungsregeln geschuldet ist: Wertet der Rubel ab, haben wir einen währungsbedingten positiven Bewertungseffekt aus, wird er stärker, ist es umgekehrt", erklärt Noggler.
Unterm Strich erhöhte sich das Konzernergebnis 2013/14 um knapp 63% auf 180,4 Mio. Euro.
Es folgt ein Überblick über die Cashflow-Zahlen. Die nachhaltige Unternehmens-Cashflow-Rendite (berechnet auf die Marktkapitalisierung) betrug 10,2%.

Ein Blick auf die Gegenwart, sprich das erste Quartal 2014/15, in dem das operative Ergebnis um 6,5% rückläufig war (wegen der Immobilienverkäufe im Jahr davor). Aufgrund der erfolgten Aufwertung des Rubels in diesem Geschäftsquartal fiel das währungsbedingte Bewertungsergebnis allerdings negativ aus und drückte das Konzernergebnis ins Minus (-14 Mio. Euro). Der anteilige Ergebnisanteil der BUWOG wurde in diesem Q1 allerdings noch nicht berücksichtigt, sondern wird erstmals im Q2 berücksichtigt (weil die BUWOG ihre Quartalszahlen nach der IMMOFINANZ legt).

Dietmar Reindl übernimmt nun: "Ich freue mich, erstmals hier vor Ihnen sprechen zu dürfen". Reindl startete im Mai 2014 als Vorstand der IMMOFINANZ, er ist zuständig für das gesamte Asset Management und Marketing des Konzerns.

Zu Beginn steht ein Blick auf das - nach dem BUWOG-Spin-off - veränderte Portfolio der IMMOFINANZ: Rund zwei Drittel in CEE (inklusive Russland), rund ein Drittel Westeuropa.

"Die Auslastung des Portfolios ist ein wichtiges Thema: Im Retail-Bereich sind wir mit einer Auslastung von knapp 94% sehr zufrieden. Im Office-Bereich haben wir einiges aufzuholen. Dafür wurde die Agenda 2016 aufgerufen, deren Zielsetzung mittelfristig eine Anhebung des Vermietungsgrads des Office-Portfolios auf über 90% ist", erklärt Reindl.

Er geht auf konkrete Massnahmen ein: etwa Integration von Dienstleistungen, die wir vorher extern vergeben hatten, die Dezentralisierung des Asset Managements (so schafften wir im GJ 2013/14 ein Vermietungsvolumen von ca. 25% der gesamten vermietbaren Fläche). Weiters wichtig: Beziehungs- und Key-Account-Management, das Reindl am Beispiel der Zusammenarbeit mit Deichmann erklärt. Mit dem bekannten Einzelhändler arbeiten wir seit mehr als 14 Jahren zusammen. In diesem Zeitraum eröffnete Deichmann 41 Geschäfte auf einer Fläche von 16.535 m² in sieben Ländern. Deichmann tätigte mit der IMMOFINANZ auch den Markteintritt in Russland (in unserem Shopping Center Goodzone).

Ein Blick auf aktuelle Development-Projekte, die im laufenden Geschäftsjahr fertiggestellt werden: Das Einkaufszentrum Tarasy Zamkowe in Lublin wird im Q1 2015 eröffnen, eingemietet haben sich bereits u.a. die Inditex Gruppe mit all ihren Marken, H&M, aber auch Gucci und weitere Nobelmarken. Im Gerling Quartier in Köln, dem aktuell größten Development-Projekt der IMMOFINANZ, werden mittlerweile laufend Wohnungen an neue Eigentümer übergeben, auch sind bereits die ersten Büromieter eingezogen. Die feierliche Eröffnung des ersten Bauabschnitts steht für April 2015 am Programm.
In den zurückliegenden Wochen eröffneten wir zudem unseren STOP.SHOP. in Ketrzyn (der dritte in Polen und insgesamt die Nr. 51), die Nummer 4 in Polen (in Zary) eröffnet im Q4 2014/15.
Unser erstes VIVO!-Zentrum (das ist unsere neue Marke im Retailbereich) öffnet im polnischen Pila am 17. Oktober die Pforten (dort haben sich u.a. Carrefour, H&M, Deichmann, etc. eingemietet), der VIVO! in Stalowa Wola folgt im 3. Quartal 2015.

Reindl zur Dividendenpolitik: "Wir streben für das laufende Geschäftsjahr ganz klar Dividendenzahlungen an - im Bereich 0,15 bis 0,2 Euro je Aktie, wobei das auch Aktienrückkäufe inkludieren kann."

AR-Präsident Knap übernimmt wieder und eröffnet die Diskussion.

Herr Rasinger vom IVA beginnt und erklärt, dass der IVA heute über 30 Mio. Aktien vertritt ("zu üblichen Konditionen").
Seine Bemerkung zum Geschäftsbericht: "Es ist fast ein Ziegelstein geworden", spricht er auf die rund 300 Seiten an. "Aber er ist sehr, sehr informativ."
Rasingers Anmerkungen zum Geschäftsjahr: "Es ist aus Sicht der Aktionäre sehr unterschiedlich verlaufen, die Zufriedenheit ist eine gemischte. Der Spin-off ist sicherlich voll aufgegangen, die Erwartungen wurden erfüllt und es besteht durchaus noch Potenzial nach oben", so Rasinger. Für die treuen Privatanleger sei erfreulich, dass die BUWOG-Dividende KESt-frei ist.
Vielen Aktionäre tue freilich weh, dass es keine Bardividende der IMMOFINANZ gibt, auch wenn dies eine einmalige Aktion sei.

"Sehr unbefriedigend" findet Rasinger die Entwicklung des Aktienkurses. "Aufgrund der Arbeit, die Sie geleistet haben, muss man davon ausgehen, dass Sie vieles bzw. alles getan haben, aber der Markt spielt hinein", so Rasinger in Richtung Vorstand.
Was die Dividendenpolitik anbelangt: "Ich wünsche mir zumindest eine Bardividende von 10 Cent je Aktie - erst darüber hinaus sollte an einen Aktienrückkauf gedacht werden."

Einige von Rasingers Fragen: Wann erfolgt ein Einzug der eigenen Aktien bzw. eine Veräußerung? Wer sind die Käufer der Immobilien? Wie sieht es mit der Russland-Strategie aus? Welche Dienstleistungen werden noch für/von der BUWOG erbracht?

"Sehr ausführlich" wird an mehreren Stellen im Geschäftsbericht über die Anlegerklagen berichtet, erzählt Rasinger. "Hier interessiert mich in Bezug auf die Aviso Zeta, wie hoch deren Aktiva sind".
Eine Anmerkung zum Ende in Richtung CFO Birgit Noggler: "Auf der einen Seite ist es sehr erfreulich, dass Sie ausgewählt wurden, im Aufsichtsrat der ÖVAG Platz zu nehmen. Auf der anderen Seite mach ich mir doch Sorgen, dass Sie sich nicht ausreichend erholen können."

Ein abschliessendes Wort in Richtung Hauptversammlung: "Ich weiß nicht, ob Ihnen das bewußt ist, aber das ist heute die letzte Hauptversammlung mit CEO Zehetner. Herr Zehetner, Sie werden uns sicher abgehen, weil Sie sehr gerne mit Aktionären kommunizieren, hie und da charmant, aber Sie können auch hie und da kantig sein. Herr Zehetner ist immer zum Unternehmen gestanden, er hat rund 1,8 Mio. Aktien. Also kommen Sie, Herr Zehetner, bitte auch zur nächsten Hauptversammlung - oder bedienen Sie sich des IVA-Stimmrechts-Service. Ich wünsche Ihnen, dass Sie die Dinge, die Sie sich 2014 noch vorgenommen haben, abrunden können."

Zehetner startet mit der Beantwortung: 
"Was den Umfang des Geschäftsberichts anbelangt, so wären wir gerne schlanker, aber jedes Jahr kommen weitere umfangreiche Anforderungen hinzu.
Sie kritisieren, dass es keine Bardividende gibt. Ich denke, ich habe es umfangreich erklärt, führe das aber gleich im Anschluss noch genauer aus.
Die Kursentwicklung ist nicht zufriedenstellend, das stimmt absolut und gilt auch für mich. Aber die Kursentwicklung ist, wie sie ist - und den Herrn Putin haben wir leider nicht im Griff, genauso wenig wie die Aufstände in der Ukraine, etc. Wir können einzig ruhig weiterarbeiten, unseren Einfluss - dort, wo wir können - geltend machen."

Zehetner zur Ausschüttung: "Wir haben eine klare Politik, wieder eine Dividende für 2014/15 zu zahlen. Das Ausmass streben wir mit 0,15 bis 0,2 Euro je Aktie an. Wir wollen es aufteilen - in Dividendenzahlung überwiegend - und in Aktienrückkäufe, weil viele Aktionäre dieses Instrument gerne sehen". Im März, nach Auslaufen der Finanzierung mit eigenen Aktien, sollen die dafür verwendeten 9% eigene Aktien eingezogen werden. In welchem Ausmass bis dahin das verbliebene 1% für Aktienrückkäufe ausgenutzt wird, werde momentan ausgelotet.

An wen werden Immobilien verkauft? Zehetner: "Die größeren Objekte verkaufen wir an institutionelle Anleger, wie Versicherungen, Fonds, vermögende Privatleute. Das Silesia City Center z.B. wurde an die Allianz und weitere Konsortialmitglieder abgegeben."

Die rund 10 Mio. Kosten des BUWOG-Spin-off entfallen zu rund 3 Mio. auf Banken- und bankennahe Dienstleistungen, rund 5 Mio. flossen in Beratungsmandate von Banken und Investmentberater sowie Rechtsberater, und rund 1,5 Mio. flossen in Wirtschafts- und Steuerprüfungsmandate.

Zehetner holt zum Thema Strategie und Russland etwas aus: 
"Bei einer letzten HV kann man eine etwas umfangreichere Bilanz ziehen. Als ich mich an einem grauen Novembertag im Jahr 2008 in Baden eingefunden habe, um mit Herrn Knap und Herrn Fries zu beraten, ob ich mir den Vorstandsjob in der IMMOFINANZ antun soll, lag der konsolidierte Börsenwert des Konzerns bei rund 214 Mio. Euro. An Rückflüssen an die Aktionäre folgten in den Jahren darauf (an Aktienrückkauf, Dividendenausschüttung, BUWOG-Spin off) rund 1,3 Mrd. Euro. Addiert man zu diesen 1,3 Mrd. Euro den aktuellen Börsenwert der IMMOFINANZ, ergeben sich 3,8 Mrd. Euro. Aus 214 Mio. Euro wurden in knapp sechs Jahren somit 3,8 Mrd. Euro. Das bedeutet eine Verzinsung von 62% per annum." Und Zehetner weiter: "Insofern kann sich das, was wir in den sechs Jahren zusammengebracht haben, durchaus sehen lassen. Auch wenn wir selbstverständlich mit dem Börsenkurs nicht zufrieden sind."

Zehetner zu Russland: "Als ich damals in das Unternehmen kam, habe ich natürlich eine Bestandsaufnahme zu Russland gemacht. Und da gab es mit Rostokino und Goodzone auch einige Baustellen. Natürlich stellte sich damals die Frage, was tun damit? Sollen wir diese Shopping Center fertig bauen, haben wir überhaupt das Geld dazu? Ein renommierter Shopping-Center-Betreiber aus Europa ist damals aus Russland abgezogen - von einem viel besseren Projekt. Wir sind aber geblieben. Ich glaube auch nicht, dass wir die Option gehabt hätten, Russland im Jahr 2009 zurückzulassen."

In Zahlen zusammengefasst ergeben sich für Russland im Zeitraum 2008 bis 2014 eine Wertsteigerung netto in Höhe von knapp 574 Mio. Euro sowie ein operatives Ergebnis (2009 bis 2014) in Höhe von 506 Mio. Euro - insgesamt somit über eine Milliarde Euro.
Zehetner: "Natürlich sind diese Zahlen Geschichte, aber ich denke, wir haben das Beste daraus gemacht."

Herr Fries, Großaktionär und Aufsichtsrat, kommt ans Podium und blickt ebenfalls auf den November 2008 zurück, als er Herrn Zehetner gefragt hat, ob er sich den IMMOFINANZ-Job antun will. "Mir und dem gesamten Aufsichtsrat ist damals ein Stein vom Herzen gefallen", sagt Fries. "Es war eine wirklich, wirklich schwierige Zeit - und wir waren alle erleichtert, dass er sich dazu entschlossen hat."
Fries: "Ich möchte mich jetzt nicht verabschieden, denn Herr Zehetner hat in den verbleibenden sieben Monaten noch viel vor. Einiges ist ja bereits in den Medien gestanden.  Dennoch, im Namen der Familien Fries und Scherb herzlichen Dank!"

CFO Noggler geht auf Fragen zur internen Revision ein, für die wir im letzten Geschäftsjahr im Rahmen einer externen Qualitätsüberprüfung eine exzellente Bestätigung erhalten haben.
Noggler zu ihrem AR-Mandat bei der ÖVAG: "Das Finanzministerium ist an mich herangetreten und hat mich gefragt. Ich habe mich mit dem Aufsichtsrat beraten und traue mir das zu. Ich werde sicher meine Aufgaben hier nicht vernachlässigen."

Der nächste Aktionär kommt ans Podium und erzählt, dass ihm in der Ära des früheren IMMOFINANZ-Managements einmal bei einer Frage in der HV das Mikrofon abgedreht worden ist - und er schliesst gleich ein paar Fragen zur Ära Petrikovics an.

Zum Stand Verfahren IMMOFINANZ gegen Petrikovics/Hochegger/Astropolis (10 Mio. Euro Provision bei der BUWOG-Privatisierung): "Wir haben geklagt, weil wir keine Leistung vorgefunden haben für die 10 Mio. Euro", erklärt Zehetner. "Es gab eine Verhandlung, mittlerweile fand auch ein Richterwechsel statt. Der nächste Verhandlungstermin ist für Mai 2015 anberaumt. Unsere Vertretung ist Dorda Brugger Jordis."

Ein weiterer Aktionär nennt den Geschäftsbericht "sehr informativ und sehr umfangreich", würde sich aber eine frühere Zusendung wünschen. Einige Fragen: Werden für externe Aktienanalysen bezahlt? Ist in Russland ausserhalb von Moskau oder Moskau Oblast (Moskau Umland) eine Expansion vorgesehen? Soll mit der Marke VIVO! auch in Österreich expandiert werden? Was ist beim Loan-to-Value angestrebt? Weiters findet er gut, dass die Finanzierung der russischen Immobilien durch russische Banken erfolgt.
Und zu Berichten über das Gehalt des CEO würde er gern von Herrn Zehetner wissen, wie viele Stunden er in der Woche arbeitet. "Wir als Aktionäre finden es schade, dass Sie nächstes Jahr ab 1. Mai nicht mehr dabei sind. Ich möchte Ihnen danken, was Sie für die IMMOFINANZ geleistet haben. Ich verleihe Ihnen den Titel Mr. IMMOFINANZ!"

Zehetner startet mit den Antworten: 
"Für die Aktienanalysen zahlen wir nichts. Wir haben derzeit und in naher Zukunft keine Pläne, ausserhalb Moskaus zu expandieren. Wir haben derzeit ein laufendes Projekt, bei  dem wir uns um die Genehmigungen für die Erweiterung eines unseres Shopping Center, Golden Babylon 1, bemühen. "Dieses liegt sehr gut bei einer Metro-Station, und wir haben die Chance, es nun zu erweitern."
Zu seiner Arbeitszeit sagt Zehetner: "Sechs Tage die Woche und mindestens 70 Stunden - und die ganze Wachzeit denken Sie an den Job, der lässt Sie nicht los."

Dietmar Reindl: "Eine Expansion von VIVO! nach Österreich ist nicht geplant, weil hierzulande die Shopping-Center-Dichte bereits sehr hoch ist. Wir denken bei der Expansion eher an Polen". Weiters äußert sich Reindl zu unserer Start-up-Kooperation mit Clusterhaus. Die Mieten für die Start-ups unserer Clusterhäuser reichen von 9 bis 11 Euro je Quadratmeter.

Loan-To-Value: Liegt derzeit knapp unter 50 Prozent - auf diesem Niveau wollen wir auch bleiben.

Ein Aktionär will wissen, wie sich bei einer Immobilie "Warnsignale" bemerkbar machen. Zehetner: "Wenn Sie kein Geld mehr damit einnehmen, oder deutlich weniger als vorher."

Der nächste Aktionär kommt ans Podium: "Ich bin seit langem Aktionär des Unternehmens, aber das erste Mal bei der Hauptversammlung. Ich möchte das Problem - große Lücke zwischen Aktienkurs und Net Asset Value - adressieren. Inwieweit ergibt sich in einer solchen Situation die Verpflichtung für den Vorstand, Immobilien zu verkaufen und die Gesellschaft zu aufzulösen?"
Zehetner: "Ganz einfach: Das Aktiengesetz verpflichtet den Vorstand, für den Bestand und das Wachstum der Gesellschaft zu sorgen. Das ist unsere Verpflichtung." Und davon sei er überzeugt.

Ad Dividendenzahlung: Ja, die nächste Dividendenzahlung und auch die folgende könnten jedenfalls noch KESt-frei erfolgen.

Ein weiterer Aktionär äussert sich zur Lücke NAV und Aktienkurs: Ob der Markt da wohl wirklich immer Recht und Putin die Schuld hat? "Ich bitte Sie, alles zu unternehmen, um diese Lücke zu reduzieren. Man muss über alles nachdenken, auch ob vielleicht der DAX nicht besser als der ATX wäre", regt der Aktionär in Anspielung auf die Performance der deutschen Wohnimmobilienaktien an. Zudem äussert sich der Aktionär sehr unzufrieden über die Länge der Gerichtsverfahren für das frühere Management.

Zehetner: "Der BUWOG-Spin-off war eine Maßnahme, die Kursdifferenz zum NAV zu schliessen. Das zeigt sich an der Performance der BUWOG-Aktie. Und bei unserer Umtauschanleihe auf die BUWOG sind wir bereits rund am NAV (wenn man sich den Umtauschpreis ansieht). Was den IMMOFINANZ-Aktienkurs anbelangt, ist uns das leider noch nicht gelungen." Der CEO geht weiters darauf ein, dass er die Russland-Immobilien derzeit nicht verkaufen würde. "Ich wüsste auch nicht, wo wir derzeit investieren sollen, um derart hohe Mietrendigen zu bekommen."

Weiters: Warum performen deutsche Wohnimmobilien-Aktien gut? Weil diese vom Markt als Geldmarkt-Surrogat angesehen werden. Dort, am Geldmarkt, gibt es aufgrund der tiefen Zinsen für Anleger quasi nichts mehr zu verdienen.
Zehetner: "Ich bin froh, dass wir den BUWOG-Spin-off durchgeführt haben, denn sonst hätten wir auf diesen Teil, also die Wohnimmobilien, unter dem IMMOFINANZ-Dach jetzt auch einen Abschlag von rund 50%."

Und hat der Markt immer Recht? Zehetner: "Nein. Ich habe das in einem Interview als Zitat verwendet. Der Markt hat nicht immer Recht, denn ansonst hätte es keine Internetblase, keine Immobilienblase gegeben - um nur ein paar Beispiele zu nennen."

Ad Russland: "Wir werden uns mittel- bis langfristig sicher auch von unseren russischen Immobilien trennen, wie wir uns von allen anderen Immobilien auch trennen wollen und das Geld wieder neu investieren. Nur zum jetzigen Zeitpunkt würde ich Verkäufe in Russland als nicht sinnvoll erachten."
 
DAX oder ATX für die IMMOFINANZ für eine bessere Performance? Zehetner: "Glauben Sie mir, das würde nichts ändern."
Zur Frankfurt-Notiz der BUWOG: "Wir haben das gemacht, um der BUWOG zur Aufmerksamkeit am deutschen Markt zu verhelfen." Das Deutschland-Listing schade jedenfalls nicht, so Zehetner zum Umstand, dass die BUWOG-Aktie in Wien einen deutlich höheren Umsatz als in Frankfurt hat. Auch habe die BUWOG aufgrund des integrierten Development-Geschäfts ein spannenderes und nachhaltigeres Geschäftsmodell als die deutsche Peergroup.

Ein weiterer Aktionär gibt Anregungen zur grafischen Gestaltung der HV-Mappe. Auch der Umstand, dass das Kipferl einer Vorspeise für das Mittagessen geopfert worden sei, gefällt ihm nicht. Anmerkung: Hier dürfte allerdings ein Missverständnis vorliegen, weil der "Vorspeisen-Bon" auf der HV-Stimmkarte für das Kipferl gilt. Zu Mittag gibt es dann Hauptspeise und Nachspeise. Also wir teilen nach wie vor Frühstück aus. Es war ein Druckfehler: Statt "Vorspeise" hätte "Frühstück" stehen müssen. Sorry, kann passieren.

Der nächste Aktionär will wissen, wie viele Mieter unserer russischen Einkaufszentren Reduktionen der Mietpreise (aufgrund der Rubel-Schwäche) erhalten haben. Auch will er Auskunft über rumänische Entwicklungsprojekte und über den Investitionsbedarf in diesem Land sowie über den Vermietungsgrad in Ungarn.

Zehetner zur Kaufkraft in Russland und zu Mietpreis-Reduktionen in Russland: In unseren drei kleineren Shopping Center in Moskau haben wir praktisch keine negativen Einflüsse. In Rostokino gibt es zahlreiche Mieter, die an uns mit der Frage herangetreten sind (aber schon früher, als die Rubelschwäche eingesetzt hat), inwiefern wir sie unterstützen können. Sie können uns glauben, wir sind dabei zurückhaltend. Dennoch müssen wir über das Jahr gesehen damit rechnen, dass wir einen niedrigen einstelligen Prozentsatz an Mieterlösen einbüssen werden - aufgrund der kurzfristigen Reduktionen sowie der gedämpften Kaufkraft in Moskau.  
Weiters verweist er darauf, dass wir bei den Mietverträgen in Russland umfangreiche Kautionen und Sicherheiten haben.

Ad Rumänien: Im Bereich der ADAMA (Wohnbaumarke, wobei die Wohnungen für den Verkauf vorgesehen sind) arbeiten wir an einigen Projekten. Im Office- und Logistikbereich stehen ebenfalls zwei Projekte am Start. Insgesamt sind wir optimistisch für Rumänien. "Wenn man durch Rumänien reist, sieht man, wie positiv sich das Land entwickelt, auch wenn das Geld noch nicht bei der Bevölkerung angekommen ist."

Ad Ungarn: Die Erweiterung unseres STOP.SHOP.s in Gödöllö ist voll vermietet.

Ein Aktionär äußert sich zum kombinierten Wert aus IMMOFINANZ und BUWOG-Aktie, der für ihn nicht zufriedenstellend ist. Dennoch, jeder Aktionär sei auch für sein eigenes Handeln verantwortlich. "Man darf nicht nur immer den Vorstand für alles verantwortlich machen." Weiters sei es schade, dass die IMMOFINANZ aus dem ATX Five geflogen ist.  Auch bedankt sich der Aktionär, "für die Geduld, die Sie mit mir gehabt haben. Ich denke, dass es das Unternehmen ohne ihre Person nicht mehr geben würde", sagt er in Richtung Zehetner.

Nun werden Fragen vorgelesen, etliche  wurden aber schon im Vorfeld behandelt, etwa hinsichtlich Dividende und warum die BUWOG-Aktie seit Spin-off besser performt hat als die IMMOFINANZ.

Könnten etwaige Zugriffe auf ausländisches Vermögen in Russland Auswirkungen haben? Zehetner: Es hat vor einigen Tagen Berichte gegeben, dass ein Abgeordneter im Russland einen derartigen Gesetzesvorschlag einbringen will. Wir haben dann nachgeforscht, das war ein Vorschlag, der auf negatives Feedback gestossen ist. Wir gehen auch nicht wirklich davon aus, dass Russland Derartiges umsetzt.

AR-Präsident Knap: Gibt es noch Wortmeldungen zum Tagesordnungspunkt 1? Abstimmung ist zu diesem Punkt keine erforderlich.

Knap: "Damit komme ich nun zum 2. Punkt der Tagesordnung - kurz Beschlussfassungen über die Entlastung der Mitglieder des Vorstands für das Geschäftsjahr 2013/2014. Mir liegt für die Mitglieder des Vorstands der Antrag vor, diesen die Entlastung zu erteilen."
Wird nochmals die Diskussion gewünscht? Scheint nicht der Fall zu sein.

Ad Präsenz: 
3500 Aktionäre bzw. Aktionärsvertreter sind erschienen, welche knapp 356 Mio. Aktien vertreten. Die HV ist somit beschlussfähig.
An einzelnen Personen hatten wir bislang im Hoch rund 570 im Saal (also weniger als bei den letzten beiden Hauptversammlungen).

Wir kommen zur Abstimmung: Die Hauptversammlung stimmt für die Entlastung - und zwar mit einer Zustimmung von 99,94%.

Damit kommen wir zum 3. Punkt der Tagesordnung - kurz Beschlussfassung über die Entlastung der Mitglieder des Aufsichtsrats für das Geschäftsjahr 2013/2014.
Zu diesem Tagesordnungspunkt wird keine Diskussion gewünscht. Es kommt zur Abstimmung: Entlastung wird erteilt - und zwar mit einer Zustimmung von 99,23%.

Damit kommen wir zum 4. Punkt der Tagesordnung, der Beschlussfassung über die Festsetzung der Vergütung an die Mitglieder des Aufsichtsrats für das Geschäftsjahr 2013/2014.
Die Gesamtvergütung für die von der Hauptversammlung gewählten Mitglieder des Aufsichtsrates für das Geschäftsjahr 2013/2014 sol mit insgesamt 289.575 Euro festgesetzt werden, wobei die Verteilung dieser Vergütung dem Aufsichtsrat vorbehalten werden soll.
Die Hauptversammlung erteilt ihre Zustimmung - und zwar mit 99,99%.

Es geht derzeit flott voran.  Knap: "Ich komme nun zum 5. Punkt der Tagesordnung – kurz Wahl des Abschlussprüfers für den Jahres- und Konzernabschluss für das Geschäftsjahr 2014/2015. Der Ihnen vorliegende Vorschlag des Aufsichtsrates lautet, die Deloitte Audit Wirtschaftsprüfungs GmbH, Wien, zum Abschlussprüfer des Jahresabschlusses und Konzernabschlusses 2014/2015 zu bestellen."

Es kommt zu einer Wortmeldung. Ein Aktionär will wissen, ob die voraussichtlichen Kosten für die Wirtschaftsprüfung geringer ausfallen, weil die Gesellschaft ja ohne BUWOG kleiner ist. CFO Noggler bejaht das, die Fees seien aber noch nicht final verhandelt.

Die HV stimmt ab: Der Antrag wird angenommen - mit 99,92%.

Wir kommen zum 6. Punkt der Tagesordnung: Wahlen in den Aufsichtsrat. Das Mandat von Christian Böhm, das mit Abschluss der heutigen HV endet, soll verlängert werden. Der Aufsichtsrat schlägt vor, die Zahl der Aufsichtsratsmitglieder (Kapitalvertreter) von sieben auf vier zu reduzieren und Christian Böhm wieder in den Aufsichtsrat zu wählen, und zwar für die Dauer bis zur Beendigung der Hauptversammlung, die über die Entlastung für das Geschäftsjahr 2015/2016 beschließt. Der AR der IMMOFINANZ setzt sich damit weiter aus vier Kapitalvertretern zusammen (Knap, Fries, Böhm und van Ommen), deren Mandate dann alle bis zum Ablauf der Ordentlichen HV für das Geschäftsjahr 2015/16 laufen.

Ein Aktionär zeigt sich verwundert, warum Böhms Mandat nur um ein Jahr verlängert wird. Böhm sagt auf Nachfrage, dass er aus Compliance Gründen keine Auskunft geben dürfe, ob die APK Pensionskasse (deren Vorstandsvorsitzender er ist) IMMOFINANZ-Aktien hält.
Knap: "Ja, es ist beabsichtigt, dass dann alle AR-Mandate gleichzeitig auslaufen."

Jetzt wird abgestimmt über die Reduktion der Kapitalvertreter im Aufsichtsrat von sieben auf vier. Dem wird zugestimmt - und zwar mit 99,98%.

Wir kommen zur Wahl von Christian Böhm - hier gibt es eine Zustimmung von 97,03%. Böhm nimmt die Wahl an.

Wir kommen zum 7. Punkt der Tagesordnung: Widerruf des bisherigen genehmigten Kapitals und Beschlussfassung über die Ermächtigung des Vorstandes zur Kapitalerhöhung gemäß § 169 AktG (genehmigtes Kapital) gegen Bar- und/oder Sacheinlage samt Ermächtigung des Vorstandes zum Ausschluss des Bezugsrechts und die entsprechenden Satzungsänderungen.

Knap erteilt Zehetner das Wort. Dieser erklärt, dass das  bestehende genehmigte Kapital gemäß Beschluss der Hauptversammlung vom 2. Oktober 2009 – im Ausmaß von bis zu 229.525.447 Stück Aktien –  am 22. Oktober 2014 ausläuft. "Um weiterhin die Flexibilität der Gesellschaft für Kapitalmaßnahmen zu gewährleisten, soll der Hauptversammlung eine Erneuerung des genehmigten Kapitals vorgeschlagen werden. Das zur Beschlussfassung vorgeschlagene genehmigte Kapital ist insgesamt mit 20% des Grundkapitals begrenzt."

Die Ermächtigung des Vorstandes mit Zustimmung des Aufsichtsrates neue Aktien auszugeben sei ein im Aktiengesetz vorgesehenes Instrument, mit dem Aktiengesellschaften rasch Kapitalmaßnahmen durchführen können. Die Einräumung von genehmigtem Kapital sei bei börsenotierten Aktiengesellschaften üblich, damit eine entsprechende Flexibilität für Kapitalmaßnahmen gewährleistet ist, erklärt Zehetner.
Der Beschlussvorschlag umfasst auch die Ermächtigung des Vorstands, das Bezugsrecht der Aktionäre auszuschließen.

Es kommt zur Abstimmung: Die Zustmmung beläuft sich auf knapp 80%.

Damit kommen wir zum 8. und letzten Punkt der Tagesordnung: Beschlussfassung für Ermächtigungen des Vorstandes im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Veräußerung eigener Aktien.

CEO Zehetner kommt ans Pult und erklärt, dass der Vorstand für 30 Monate ermächtigt werden soll, eigene Aktien der Gesellschaft im Ausmaß von bis zu 10% des Grundkapitals sowohl über die Börse als auch außerbörslich unter Ausschluss des quotenmäßigen Andienungsrechts der Aktionäre zu erwerben.  Weiters soll der Vorstand ermächtigt werden, eigene Aktien der Gesellschaft auch auf andere Art als über die Börse oder durch ein öffentliches Angebot zu veräußern oder zu verwenden und auch Aktien einzuziehen.

Es gibt Wortmeldungen.

Zehetner kündigt an, Aktien einziehen zu wollen (9% eigene Aktien werden derzeit für die Finanzierung mit eigenen Aktien verwendet, diese sollen nach Auslaufen der Finanzierung eingezogen werden).

Wir kommen zur Abstimmung: Dem Antrag wird mit knapp 99% stattgegeben.  

Wir sind am Ende der heutigen 21. Ordentlichen Hauptversammlung angekommen. "Die Tagesordnung ist erschöpft", so Knap kurz vor 16 Uhr. Die Zahl der Zuhörer im Saal hat sich mittlerweile stark verringert. "Ich bedanke mich für Ihr Erscheinen und schliesse die Hauptversammlung."

Die HV-Präsentation wird in Kürze online gestellt, wir fügen den Link dann hier ein.
http://www.immofinanz.com/de/investor-relations/praesentationen/

Danke fürs Mitlesen (und fürs Überlesen des einen oder anderen Tippfehlers) und für Ihr Interesse!

Update um 17.50 Uhr: 
Mittlerweile haben wir auch folgende Corporate News veröffentlicht: 
IMMOFINANZ – Beschlüsse der 21. Ordentlichen Hauptversammlung

Neuen Kommentar verfassen

Bitte loggen Sie sich ein, um diese Funktion nutzen zu können.

toggle
Blog-Abo


Aktuelle Blogbeiträge automatisch
in Ihrer Mailbox

Jetzt anmelden!
toggle


toggle
Bettina Schragl, Head of Corporate Communications and Investor Relations, 24.03.2017
Merger
Sehr geehrter Herr Gusenbauer, wir haben klar aufgezeigt, dass das kombinierte Unternehmen zu...
Bettina Schragl, Head of Corporate Communications and Investor Relations, 01.04.2016
Update
Sehr geehrter Herr Gusenbauer, bitte finden Sie nachfolgend die Antworten zu Ihren Fragen:...
Bettina Schragl, Head of Corporate Communications and Investor Relations, 11.01.2016
Asset-Managment
Sehr geehrter Herr Gusenbauer, bitte finden Sie nachfolgend die Antworten auf Ihre Fragen:...
Harald Heinzl Przemek Wardega Dietmar Reindl Julia Müller Stefan Schönauer Bettina Schragl