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IMMOFINANZ Trade: 'An uns scheitert die Erholung in CEE jedenfalls nicht'

Bettina Schragl, Head of Corporate Communications and Investor RelationsBeitrag von Bettina Schragl, Head of Corporate Communications and Investor Relations
03.09.2013 | 0 Kommentare

In dieser Woche meldeten wir den Verkauf des Hilton Danube Vienna an einen deutschen Investor für mehr als 48 Mio. Euro. Marco Kohla, Director Transactions bei der IMMOFINANZ Group, spricht im Interview über das Investoreninteresse und die eingesetzte Erholung am Transaktionsmarkt.  

In den zurückliegenden Monaten hat die IMMOFINANZ Group einige große Immobilienverkäufe publiziert. Was sind Ihre Highlights?

Marco Kohla:
Klarerweise der Verkauf des Silesia City Center in Polen. Diese Transaktion – das Closing erfolgt voraussichtlich im September 2013 – überragt mit über EUR 400 Mio. alles andere. Die Abgabe des Grand Hotel Kempinski in St. Moritz war ebenfalls ein sehr schöner Deal – nicht nur gemessen am Veräußerungserlös, sondern weil wir damit auch strategische Ziele – Verlassen eines Nicht-Kernlands, Devestition im Hotelbereich – umsetzen konnten.

Die Transaktionen des zurückliegenden Geschäftsjahres ziehen sich durch sämtliche Assetklassen und Regionen. Kann man auf Präferenzen von Investoren schließen?


Es freut uns, dass wir die gesamte Bandbreite abdecken: vom Bürogebäude in Prag über Shopping Center in einer polnischen Regionalstadt, Hotels und Logistik in mehreren Ländern bis zu Zinshäusern in Wien. Das zeigt, dass wir in allen Portfoliobereichen profitable Deals abschließen können. Was die Investoren anbelangt, so sind diese unterschiedlich. Jene, die Topobjekte in Wien kaufen, haben Osteuropa nicht im Visier. Und jene, die in Osteuropa investieren, für die bieten Deutschland und Österreich eine zu geringe Rendite. Das Gute ist: Wir können verschiedenste Interessen bedienen.

In welchen Märkten beobachten Sie das stärkste Interesse?

Es gibt unverändert eine hohe Nachfrage in Österreich, zum einen von lokalen Investoren, etwa Stiftungen und Family Offices. Zum anderen suchen deutsche Fonds und Versicherungen nach Veranlagungsmöglichkeiten – vor allem in Wien. Auch wir haben einige Objekte an diese Käufer abgegeben. In Osteuropa ist für Investoren derzeit Polen das Maß der Dinge. Nach Prag zieht es ebenfalls viele. Je weiter südöstlich wir blicken, desto dünner wird die Nachfrage. Doch auch dort gibt es Hoffnungsschimmer und wir sind zuversichtlich, dass bei einer stärkeren Erholung der Wirtschaft diese Länder wieder in den Fokus rücken.

Das Investoreninteresse für Polen hat im Vergleich zum Vorjahr noch zugenommen?

Ja, es gibt mehr und größere Transaktionen. Das trifft eigentlich auf ganz Osteuropa zu und ist ein Indikator, dass der Markt wieder stärker von institutionellen Investoren geprägt wird. Diese haben ja meist eine Mindestgröße für Deals, etwa EUR 10 Mio., 50 Mio. oder auch 100 Mio. Die Tatsache, dass Abschlüsse in dieser Größenordnung stattfinden, zeigt, dass diese Anleger wieder vor Ort sind und die für sie passenden Produkte finden. Insofern kann man tatsächlich von einer Erholung sprechen, was auch alle Marktberichte ausweisen.

Ist davon auszugehen, dass sich diese Erholung fortsetzt?

Momentan spricht nichts dagegen. Natürlich muss man berücksichtigen, dass das Gesamtvolumen in CEE noch vergleichsweise gering ist und in der Regel von wenigen großen Deals getrieben wird, wie etwa unserem Silesia-Verkauf. Die Volatilität ist dementsprechend hoch.

Mit Silesia wird zweifelsohne ein großer Beitrag für die Statistik geleistet.

(lacht) An uns scheitert die Erholung in CEE jedenfalls nicht.

Bleiben wir noch kurz beim institutionellen Interesse. Kommen frühere Investoren zurück oder sehen Sie auch neue Marktplayer und neue Produkte?

Es gibt einige neue Investoren. Ein Beispiel dafür ist etwa Allianz, die mit dem Silesia City Center ihre erste Shopping-Center-Akquisition in Polen tätigt und damit an mehrere Büroankäufe anknüpft. Bis vor zwei Jahren war es noch ein weißer Fleck auf deren Landkarte. Es werden auch neue Fonds mit Fokus CEE aufgelegt – sowohl von angelsächsischen als auch von lokalen Anbietern, gerade in Polen, aber auch in Tschechien. Das wiederum ist ein positives Signal und deutet auf eine höhere Marktreife hin. Je stärker einheimische Investoren den Markt mitbestimmen, umso stabiler wird er. Das hat in CEE bisher gefehlt.

Wird sich das auch positiv auf die Verkaufspreise auswirken?

Mittelfristig sollte das der Fall sein. Im Moment sehen wir deutlich steigende Volumina. Wenn sich diese auf höherem Niveau stabilisieren, kann man mittelfristig mit einem Anziehen der Preise rechnen. Ein stärkerer Markt käme uns zweifelsohne entgegen: Wir haben noch viel in der Pipeline und sorgen im Development für Nachschub.

Sie sprechen die Immobilienmaschine an. Nun werden im laufenden Geschäftsjahr einige Entwicklungsprojekte fertiggestellt. Wie schnell kommen diese tatsächlich in den Verkaufsprozess?

So schnell wir wollen. Wann ist das der Fall? Wenn wir denken, dass wir einen objektzyklischen Höhepunkt erreicht haben. Das kann bei Fertigstellung sein, aber auch zwei Jahre oder länger dauern. Hier entscheiden wir in jedem Einzelfall gemeinsam mit dem Asset Management, ob sich bereits ein Verkauf anbietet oder die Immobilie noch optimiert werden kann.

Wie viele Transaktionen haben Sie durchschnittlich am Radarschirm?

Wenn man alle unterschiedlichen Gesprächs- und Abschlussstadien berücksichtigt, sind es ca. 15 bis 20.

Wie sieht ein Vergleich mit der Situation vor ein, zwei Jahren aus?

Es sind mehr und tendenziell größere Deals als früher. Das liegt sicher daran, dass wir besser und effizienter arbeiten, sich das Team eingespielt und die Verkaufsmaschine sehr gut in Gang gebracht hat. Seit Start unseres 2,5-Mrd.-Verkaufsprogramms am Beginn des Geschäftsjahres 2010/11 haben wir eine sehr gute Marktdurchdringung erreicht. Wir haben eine große Pipeline möglicher Transaktionen und sind auch viel schneller mit der Einschätzung geworden, welche Deals aktuell wenig Potenzial bieten und bei welchen es sich lohnt, mit Hochdruck weiterzuarbeiten.

Welche Kriterien sind dabei ausschlaggebend?

Ich brauche den Investor, der für die bestimmte Immobilie den höchsten Preis bezahlt, eben weil sie für ihn den größten Wert hat. Das ist dann der Fall, wenn Käufer und Objekt strategisch und strukturell zusammenpassen und auch der Zeitpunkt der richtige ist – das Gesamtpaket muss passen. Je schneller wir dies abschätzen können, umso effizienter arbeiten wir.

Was ist neben dem Verkaufspreis noch wichtig?

Die Verlässlichkeit und Abschlusswahrscheinlichkeit. Das heißt mit anderen Worten: wie zuversichtlich bin ich, dass ein Käufer schlussendlich einen bestimmten Preis tatsächlich zahlen kann und zahlen wird. Die Arbeit, die wir reinstecken, muss am Ende auch Früchte tragen. Hier zählen Vertrauen und Erfahrung.

Warum wird es in der Kommunikation nach außen unterschiedlich gehandhabt, ob ein Kaufpreis genannt wird oder nicht?

Das hängt im Wesentlichen von der Vereinbarung mit dem Käufer ab. Wir würden natürlich immer gerne den Preis kommunizieren und erwähnen, wie weit dieser über dem Buchwert bzw. zumindest dass er deutlich darüber liegt. Aber das ist in einigen Fällen vonseiten des neuen Eigentümers des Objekts nicht erwünscht, weil er eben nicht will, dass die Konditionen bekannt werden. Dann greift die Standardformel „… wurde Stillschweigen vereinbart“.

Zum Transaktionsbereich zählen auch Ankäufe. Wie sieht es damit aus?

Das Geschäftsmodell der IMMOFINANZ hat einen starken Fokus auf Eigenentwicklungen. Dennoch prüfen wir auch opportunistische Ankäufe. Wenn wir billiger zukaufen als selbst entwickeln können oder Akquisitionen strategisch Sinn machen, dann sehen wir uns das sehr genau an.


Dieses Interview wurde für den Geschäftsbericht 2012/13 der IMMOFINANZ geführt:
http://www.immofinanz.com/de/investor-relations/berichte/

Hier finden Sie zudem einen Beitrag von Marco Kohla und seiner Kollegin Elisa Stadlinger zu Internationalisierungsstrategien von Immobilieninvestoren in CEE, erschienen in der Zeitschrift für immobilienwirtschaftliche Forschung und Praxis (Seiten 7 bis 11): 
http://adi-akademie.de/fileadmin/user_upload/PDF/ZFiFP_Nr_23.pdf


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