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NAV Discount

 Dr. Bernd  KottmannBeitrag von Dr. Bernd Kottmann
13.02.2012 | 1 Kommentar

Sehr geehrter Herr Dr. Zehetner,

Sie hatten darauf hingewiesen, dass der NAV nicht mehr die Vorkrisenbedeutung hat und dass zugleich noch offen sei, welche Größe zukünftig für die Beurteilung von Immogesellschaften relevant sei. Ich habe einmal die deutschen Immobilien AG untersucht und dabei den Eindruck gewonnen, dass AG mit einer EK-Quote von rd. 40 %, keinem nennenswerten Refinanzierungsbedarf in den nächsten drei Jahren und mit einer Dividendenrendite von rd. 5 % Aktiennotierungen mit geringem Discount erreichen. Abweichungen bei diesen Werten werden schnell mit überproportionalen Abschlägen "bestraft". Sehen Sie eine ähnliche Tendenz bei den österreichischen Gesellschaften?
Dabei hängen die Discounts in Deutschland offensichtlich von den Nutzungsarten ab. Shoppingcenter weisen die geringsten Discounts auf, erreichen sogar z.T. Prämien auf den NAV. Bei Wohnungen sehen wir Discounts von 10 bis 15 % und bei Gewerbeimmobilien rd. 20 %, sofern die genannnten wirtschaftlichen Daten gegeben sind. Deckt sich das mit Ihrer Einschätzung? Vor diesem Hintergrund, stellt sich mir die Frage, ob die Immofinanz nicht die in den Präsentationen enthaltene Überleitung vom NAV zum Aktienkurs etwas transparenter gestalten müsste. Sie differenzieren nach West und Ostvermögen und versehen den Osten mit einem Abschlag von 100 %. Jetzt ist vor dem Hintergrund der Angst von Investoren vor dem Osten sicherlich ein hoher Discount angebracht, aber muss der wirklich über 50 % liegen? Mir leuchtet z.B. nicht ein, warum ein funktionierendes Shoppingcener in Moskau mit über 10 % rentiert und eine drittklassige Büroimmobilie in Paris mit unter 7 %.
Vielleicht wäre auch eine differenziertere Betrachtung nach Nutzungsarten in der Darstellung sinnvoll? Ihre Wohnungen und Shoppingcenter verdienen m.E. geringe Discounts und wenn dies so dargstellt wird , weist das sonstige Immobilienvermögen der Immofinanz Discounts von über 50 % aus, was defintiv nicht passt. Wie beurteilen Sie dies?

Ich grüße Sie herzlich und wünsche weiterhin viel Erfolg.

Bernd Kottmann

1 Kommentar

Eduard Zehetner, CEO Eduard Zehetner, CEO
15.02.2012 | 19:30

Lieber Herr Kottmann!

Hier muss ich ein grundsätzliches Missverständnis aufklären. Wir "versehen" nicht den "Osten mit einem Abschlag von 100%", sondern versuchen mit dieser Modellrechnung zu veranschaulichen, dass der derzeitige Aktienkurs in Relation zum NAV unlogisch ist.
Wenn die westeuropäischen Bewertungen nahe dem NAV, wie sie auch festgestellt haben, auf den Kapitalmärkten bestätigt werden, und wir das auf unser Portfolio anwenden, dann ergibt eben daraus, dass Sie im derzeitigen Aktienkurs Osteuropa gratis dazu bekommen.

Und da eine Immobilie, die zu 11 oder 12% rentiert, wie eben ein Shopping-Center in Moskau, nicht "nichts wert" sein kann, muss am Aktienkurs etwas falsch sein, siehe Ihr Vergleich zwischen dem Moskauer SC und der drittklassigen Büroimmobilie in Paris.

Aber es ist halt nun einmal so, dass Investoren lieber in Paris und London oder Frankfurt investiert sind, statt in Moskau oder Bukarest: weil sie die westeuropäischen Märkten seit 50 Jahren kennen, die in Osteuropa vielleicht seit fünf, weil sie englisch - ziemlich sicher - sprechen, französisch und deutsch zumindest erkennen, aber bulgarisch genauso spanisch ist für sie wie russisch oder polnisch!

Wir werden und müssen zu cashfloworientierten Kennzahlen und total return Ansätzen kommen müssen in der Beurteilung von Immobilienaktiengesellschaften, um dieses Paradoxon zu überwinden, oder viel einfacher, die Aktienmärkte werden einfach wieder normal!

Herzlichst
Ihr
EZ

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