S.g. Hr. Dr. Zehetner,
zuerst vielen Dank für die solide und umsichtige Arbeit bisher.
Zu folgenden Punkten möchte ich Sie um Ihre Ansichten bitten.
1) Wie schätzen Sie die Refinanzierungsmöglichkeiten für auslaufende Objektfinanzierungen in den nächsten 12-24 Monaten ein. Ebenso die Verlängerung des syndizierten Kredites. Wird es durch mögliche Bilanzverkürzungen der Banken zu Schwierigkeiten oder höheren Finanzierungskosten kommen.
Sind hier zur präventiven Absicherung weiter syndizierte Kredite vorgesehen?
2) Durch die Währungsabwertungen der CEE Länder bis 31.10.2011 müßte ein unbarer Währungsverlust von ca. 175-200 Mio für das 2 Quartal entstanden sein. Wurden Währungen gehedgt und/oder ist dies für die Zukunft geplant.
3) gilt nach ca. 7 Monaten im GJ 11/12 noch die Guidance von 0,15 € für die Dividende? Ist es Steuer und Aktienrechtlich möglich die Dividende/ Kapitalrückzahlung aus den Rücklagen zu zahlen obwohl in der Bilanz ein Verlust ausgewiesen wird? Ist hierfür die Rücklage von ca. 156 Mio gedacht ?
Welche Gründe müßten eintreten um die Dividendenzahlung zu gefährden?
Wieter so und vielen Dank im Vorhinein.
Konstantin Erasim
Dividendennachhaltigkeit
Beitrag von Konstantin Erasim, - am 29.11.2011.
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Lieber Herr Erasim!
Zu Ihren Fragen:
Ad 1) Wir haben weder in den letzten Wochen noch Monaten Probleme gehabt, unsere auslaufenden Objektfinanzierungen zu erneuern. Entsprechende "Corporate News" dazu wurden veröffentlicht (zuletzt EUR 210 Mio für Sileasia in Kattowitz oder USD 55 Mio für Fifth Avenue in Moskau). Die zu zahlenden Margen schwanken allerdings und sind in der letzten Zeit gestiegen. Die jüngsten Maßnahmen der Zentralbanken steuern allerdings dagegen, sodass wieder mit sinkenden Zinskosten zu rechnen ist.
Den "Syndicated Loan" resp. die abreifende Tranche werden wir einfach aus dem Cashbestand tilgen.
Ad 2) Die Währungsabwertungen der CEE Länder werden immobilienseitig jedenfalls zu Aufwertungen führen, welche durch die Finanzierungen aus dem Euro-Raum wieder reduziert werden. Wie Sie richtig schreiben, sind dies rein unbare Effekte und dienen nur der Verwirrung der Aktionäre. Ein Hedging erübrigt sich daher.
Ad 3) Dier Plan für eine Dividende von EUR 0,15 pro Aktie für das laufende GJ in Form einer Kapitalrückzahlung, also steuerfrei für natürliche Personen in Österreich, gilt nach wie vor.
Warum wir einen Verlust ausweisen sollten - und der würde ja tatsächlich eine Ausschüttung verhindern - ist mir unklar. Die von Ihnen angesprochene Rücklage von EUR 156 Mio ist für die von der IMBEA gehaltenen, "Eigenen Aktien" gemäß § 225 (5) UGB notwendig (siehe auch S. 258 des GB 2010/11).
Eine Gefährdung der Dividendenzahlung scheint nur bei extrem krisenhaften Entwicklungen denkbar, wenn zB ein dramatischer Wertverfall bei den Immobilien eintreten sollte und daher ein Ausweis eines (unbaren) Verlustes in der Bilanz unvermeidbar wäre. Danach schaut es aber kurz- und mittelfristig nicht aus, eher rechnen wir mit steigenden Preisen - trotz oder gerade wegen der Volatilität in den Märkten.
Ich danke Ihnen für Ihr Engagement und Interesse an der IMMOFINANZ und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Ihr
Dr. Eduard Zehetner